不動産投資と節税

節税対策としての不動産投資？

「不動産投資で節税ができる」という話を聞いたことはないでしょうか。結論から言えば、場合によっては可能である、ということになります。確かに、バブル期に不動産投資に取り組んだ人達の多くは節税目的でした。しかし、不動産投資の本来の目的は、家賃収入を継続的に得ることのはず。目的を忘れてしまうと、トータルで見た場合に減収してしまうことになりかねません。この項では節税について取り上げますが、本来の目的から逸脱しないように注意が必要です。

確定申告

不動産投資を行うと、管理費やローン返済金利、固定資産税、減価償却費といった経費が生じます。家賃などはもちろん収入（不動産所得）となります。収入から経費を差し引いた額がマイナスになった場合は、そのマイナス分（赤字額）を給与所得から差し引くことができます。確定申告すれば、源泉徴収された税金がある程度戻ってくることになります。住民税についても、所得税を元に算出されるので、所得税が節税できれば住民税も節税できます。

しかし、一番大事なポイントは、家賃収入が順調に得られるようになってくると、税金は還付されるのではなく納付するものになるということです。つまり、不動産投資がうまくいっていれば黒字の分だけ納税額が増えますが、それは喜ばしいことなのです。また、借入金の支払い利息や減価償却費の計上額は年々減少してきますので、経費の総額は減るはずです。このため不動産投資の節税効果は数年でなくなると言われています。節税目的の不動産投資をしていると自然の流れに逆行して赤字で利益を出そうとすることになり、大変危険だと言えるでしょう。

相続税対策

相続税を計算するために使われる相続税評価額については、時価ではなく固定資産台帳や路線価などから課税額が算出されるので、納める税額が少なくなる傾向があります。さらに、賃貸することによって建物の評価額が30％控除されたりするので、不動産投資は相続税対策としては有効だと言えるでしょう。例えば東京の中古ワンルームマンションの場合は購入価格のおよそ3分の1程度にまで圧縮できると言われていますので、相続税を大幅に抑えることが期待できます。

ただし、1棟アパートを相続して家族で分割する場合は揉め事になりやすい傾向があります。かと言って共同名義にすると全員の同意がないと大規模リフォームも売却もできなくなるので、対応に苦慮するところです。ワンルームの場合は1戸ずつ分けることができるので財産トラブルも起こりにくいようです。

なお、相続税は相続発生から10カ月以内に現金一括納付を行わなければなりません。納税資金が足りなかった場合は大変なことになりますので、相続の可能性がある場合は事前に対策を練っておいたほうが良いでしょう。

ちなみに、不動産投資で購入した物件では住宅ローン控除は受けられません。居住用住宅とは異なりますので、肝に銘じておきましょう。