マンション経営の経費

■減価償却費に注目しよう

マンション経営の経費と言うと、実際に経営を初めてからかかる経費が思い浮かぶと思いますが、購入時にかかる経費も忘れてはなりません。税金や書類作成にかかる費用（登録免許税、司法書士手数料、印紙税、不動産取得税など）は、物件の本体価格の7～10％ほどかかると言われているのです。

これは、マンションの価格とセットにして考えておいた方が良いでしょう。「支払わずに済む方法はないのか？」と模索する人がいるかもしれませんが、すべて公的なものなので抜け道は期待しない方が賢明です。

不動産を購入する際に利用したローン保証金も必要経費として計上することが可能です。また、マンション販売業者に仲介手数料を支払わなければならない場合もありますが、これも経費になります。

実際にマンション経営を始めるとかかる経費としては、固定資産税、減価償却費、マンション購入のローン利息などがあります。

マンション経営では節税効果のことがよく話題に上ります。収入より経費が上回れば、当然節税効果は高まります。マンション経営の1～２年目は、年収は大きくマイナスになるはずです。1年目は初期費用、2年目は不動産取得税がかかるからです。

3年目以降はこれらの経費がなくなり、減価償却費も小さくなってきますので、節税効果は次第に薄くなります。新築や築浅物件が良いと言われるのは、一つには減価償却費のためです。15年くらいは減価償却費が残り、ローンと諸経費が家賃収入を上回ることになるので、節税効果が得られます（収支はマイナスになります）。実際には支出がない年にも経費として計上できるのが減価償却費の特徴です。

マンションの運用にかかる経費としては、主なものとして管理費と修繕積立金があります。管理費は共用空間の清掃やメンテナンス、修繕などにかかる費用。管理会社との契約によっては、滞納されている家賃の集金代行やクレーム等への対応、斡旋仲介業務などの費用まで含まれることもあります。

修繕積立金も、大規模修繕に使うためのプール金なので、経費に数えられます（売却時に返金された場合は計上できません）。この他にも毎年かかる経費として、先に挙げた固定資産税、不動産収支にかかる所得税、都市計画税、火災保険・地震保険などがあります。マンション経営に関わる交通費、新聞図書費、通信費、税理士費用なども経費として認められます。

所有する不動産が増えて事業的規模になった場合は、さらに青色事業専従者給与（妻や子供に支払う給与）、未回収の家賃、火災や地震で発生した損失も経費として計上できるようになります。

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