賃貸アパート経営｜アパートを貸したい人へ

■“分譲アパート”は可能なのか？

分譲マンションを手に入れて運用を考える人もいれば、アパートを一棟購入して貸し出したいと考える人もいます。ここで気になるのが、「アパートを区分所有することはできるのか」ということです。そもそも、アパートとマンションの違いは何なのか。実は、アパート・マンション・コーポ・ハイツなど、呼称に関して明確な決まりはありません。多くの場合は不動産会社が適当と思われる名前を付けているだけなのです。

一般的には、アパートとマンションを区別している基準はあります。木造や軽量鉄骨造りの準耐火・低層集合住宅がアパート、鉄骨鉄筋コンクリート造りや鉄筋コンクリート造りの耐火構造集合住宅がマンションです。違いとしては、マンションは高層住宅も建てられますが、アパートでは構造上、高層住宅にできないため、2階建てのものが多くなっています。

建築費がかかるマンションの方が賃料もアパートより高くなる傾向があります。マンションと言うと「高級感がある」というイメージを持たれる場合がありますが、実際に管理人がいたり、エレベーターが設置されていたりするので、管理料もアパートより高くなります。

性能として大きく異なるのは遮音性で、これは鉄骨鉄筋コンクリート造りや鉄筋コンクリート造りの方が優れています。耐火性の違いもあるので、物件の呼び名より、建物の構造に注目した方が望みの物件に出合えるという考え方もあります。

しかし、貸し出す側からすれば、マンションとアパートに大きな違いはありません。アパートは「住宅用地」なので固定資産税や都市計画税が軽減されますが、それはマンションも同じです。相続税などに対する節税効果も変わりません（値段が異なるので税額も変わりますが）。

したがって、アパートを貸したい人に対する注意点も前回ご紹介した分譲マンションを貸したい人に対する注意点と基本的には同じになります。

ただし、区分所有できるかどうかは、アパートとマンションの大きな違いです。分譲マンションは普通に存在しますが、分譲アパートはありません。実は、法的にはアパートの区分所有は可能なのですが、区分所有された物件があると修繕や建て替えの時に区分所有者の賛成が必要になったり、共有部分の維持管理について取り決めをしたりしなければなりません。

その他の部屋を売却する時にも資産価値が下がるので、賃料の安いアパート経営では一般的ではないのです。したがって「アパートを貸したい人」と言う場合は「アパート一棟を貸したい人」ということであり、大家になりたい人は一棟丸ごと面倒を見ると考えなければなりません。このため近年では、アパート経営でも管理を委託したり、一括借り上げにして不動産管理会社にすべてを任せるケースが増えています。

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。

しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ！です。

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