自主管理と客付け

■面倒を避けるなら丸投げが最適？

マンションにせよアパートにせよ、自主管理している場合でも「客付け（入居者募集）だけは不動産業者に任せる」というパターンがほとんどです。入居者募集のチラシや広告を自分で出そうとすると手間もかかるし、効果のほどが計れない。コストも高いのか安いのかよくわからないので、「お任せください」と言ってくれる不動産業者に依頼する場合が多いのでしょう。

インターネットでも、ウチコミ！のように大家さんが直接広告を掲載できるサイトは少数派です。さらに、大家さん自身のPRコメントを載せ、独自のキャンペーンを展開できるだけでなく、問い合わせの対応まで大家さん自身で行えるサイトはウチコミ！だけになります。

普通の広告サイトでは、大抵はフォーマットに入力したら後はサイト側にお任せすることになり、大家さんができることは基本的にありません。その点では、不動産業者に客付けを任せる場合と似ているかもしれませんね。ウチコミ！の登場によって、自主管理で可能な選択肢が増えたと言うこともできるでしょう。インターネットを活用した新しい不動産サービスは、これからも発展していくと思います。

自主管理を選択すると、大家さんは多忙になりがちです。入居者や近隣の方から問い合わせが来ればすぐに対応しなければなりませんし、客付け不動産会社に入居者募集を依頼している場合は、電話に出られないと内覧のチャンスを逃してしまうこともあります。体調を崩していても、外せない予定があっても電話はかかってくるので、家族などに協力してもらって電話応対のルールを決めておいた方が良いでしょう。

不動産会社に管理を任せる委託管理なら、とりあえずこういった煩雑さからは解放されます。管理費はかかりますが、「この程度の出費で24時間365日管理をしてくれるなら安いものだ」という考え方もあります。一般的に管理費は部屋数に比例して決まりますので、部屋数が少なければ管理費も安くて済みます。

不動産会社に客付けを依頼する場合は、その仕組みも知っておきましょう。客付けを引き受ける会社の多くは管理会社であり、仲介店舗を持っている管理会社を客付け一体管理会社と言います。都会で見かける賃貸仲介会社の多くは仲介店舗を展開しながら管理会社も運営しています。

客付け一体管理会社ではどんな物件の客付けを優先するかと言えば、まずは自社管理の物件です。利益を最大化するために、これは当然の選択ですね。2番目に優先するのが、自主管理オーナーもしくは専門管理会社（客付けはしない）の物件。

一般の物件、他の客付け一体管理会社の物件の客付けは積極的には行いません。このため客付け一体管理会社では、募集の窓口が狭く、自社管理物件にだけ力を入れるという傾向があります。それでも自主管理物件の優先順位は2番目なので、稼働率の高い会社を選べば十分な客付けを期待できるでしょう。

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ！です。

所有されている物件の募集をかけることが可能です。大家さんであれば是非一度見てください。