アパートの自主管理

■自主管理と一括借り上げ

アパート経営においても自主管理を選択する人もいます。アパートの管理業務は、入居者斡旋、トラブル対応、建物管理、家賃回収、契約更新、退室・リフォームなど、多岐に渡ります。かつては入居者募集以外の業務は大家さんが行うのが普通でした。

家賃の回収はもちろん、入居者の隣人トラブル、設備トラブルなど、何か起こればすぐ対応しなければなりませんし、日常的に清掃を行う必要もあります。まさに自主管理ですが、中には大家さん業を生きがいにしている人もいて、入居者と接点を持つために家賃を振り込みではなく手渡しで集めている場合もあります。

しかし現在では、アパート管理もビジネスとしての側面が強くなり、管理業務の一部を管理会社に委託するケースが増えているようです。ほとんどの場合は不動産仲介業者が管理業務を請け負いますが、契約によっては委託内容を選ぶことができるようになっています。

具体的には、仲介会社には管理の一部だけを依頼して、清掃は清掃会社、退去時のリフォームはリフォーム会社、家賃の問題は家賃保証会社と、個別に業務を委託することになります。この場合は大家さんが実際に行うのは自主管理というよりマネジメント業務ということができます。業者選びを慎重に行えば、最もコストパフォーマンスが高い（少しの費用でアパートの管理が行える）方法だと言えるでしょう。

最近増えているのは、アパート管理を「一括借り上げ」で委託する方法です。「サブリース」とも呼ばれていますが、これは大家さんが不動産管理会社と一括賃貸借契約を結ぶ形式。入居者は管理会社と賃貸借契約を結びます。

大家さんにしてみれば、煩わしい管理運営を管理会社が肩代わりしてくれるため、大家業の重圧から解放されます。また、全室分の家賃が借り上げ賃料として一括で支払われるので、空室が出ても家賃の滞納があっても関係なく収入が得られます。

もっとも、賃料はいずれ見直されますし、家賃相場が下がれば影響を受けることは免れません。なかなかバラ色のオーナー生活とは行きませんが、普段の様々な業務から解放されるのは大きな魅力ですね。実際、自主管理が難しいサラリーマン大家さんの多くは一括借り上げを選択されるようです。

ただし、大家さんとしての業務から完全に解放されるわけではないので、注意が必要です。修繕や設備投資を「するかしないか」といった意思決定が必要な場面では、必ず大家さんの判断が必要になるからです。自主管理にせよ、一括借り上げにせよ、経営者としての姿勢が求められることに変わりはありません。

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

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