「一般媒介」という契約形態の落とし穴

今回お話しするのは、不動産の売却を依頼された方に関係する、いわゆる売却の為の媒介契約を結んだあと、どのように仕事が進められているのか？　についての話をします。

■媒介契約ってなに？

不動産を売ろうとした場合、自身で広告、集客、営業などは現在の不動産市場では、ほとんど無理です。そこで、近隣の不動産業者に、価格の査定から始まり、広告など、不動産販売に関する全てをお任せし、売却してもらう為の「契約」をいいます。

この媒介契約は3種類あり、あなたが自由に選ぶ事が出来ます。まず、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」という2種類の契約形態は、内容がとても似ています。

基本的に、お願いした不動産業者を経由した取引が大原則となり、お願いした後に、自分の友人が買いたいという話がきても、不動産業者に仲介手数料を支払わなければいけない様な関係になります。（専任媒介の場合、例外はあります）

そして上記二つとは異なる内容の 「一般媒介契約」 という契約形態は、依頼する方の自由度が高い契約形態で、複数の不動産業者に同時に依頼ができます。もちろん、自己発見したお客さんは、不動産業者に縛られる事なく、個人間での取引も可能となります。

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一般媒介の落とし穴とは？

一見「一般媒介契約」の方が自由度も高く、沢山の業者に依頼できるのでとても有利に思えますが、実は違うんです！ 「一般媒介」という契約形態は、一般の方々から見えない落とし穴があります。

[落とし穴その１]　沢山の不動産業者と対応しなければならない！？

確かに同時に数社の不動産業者に依頼は出来ますが、頼まれた不動産業者は、皆同じ媒介契約レベルの不動産業者になりますから、物件が売れているのか、金額が変わっていないのか、週末は在宅なのか等の状況は全ての業者が直接問い合わせる他なく、売主さんの負担はとても大きく大変です。

下手をすると、同じ話をその都度、依頼した業者さん分連絡しなければなりません。取りまとめや窓口になる業者がいませんので、そうなります。

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[落とし穴その２]　「一般媒介」は広告効果の高い契約形態ではない！？

今の不動産流通の仕組みでは、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んだ場合、「不動産流通機構」というインターネットの物件サイトに3日～1週間程での登録が義務づけられています。このサイトは「全国宅地建物取引業協会」が主催する共同組合の運営による、不動産業者の為の物件サイトで、日本全国の物件に対応している、果てしなく大きな物件サイトです。

東京に居ながらにして、北海道の物件でも沖縄の物件でもスグに検索する事が可能です。このサイトは当然、全ての不動産業者が毎日のように新着の物件情報を閲覧していますので、サイトに登録された方が多数の不動産屋から探される可能性があるので有利です。

しかし、「一般媒介契約」の場合、このサイトへの登録義務はありません。

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[落とし穴その３]　一般媒介契約は力をいれてもらえない！？

不動産業者の立場で考えると、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいる場合、どのような形でお客様が現れても、売主さんからは必ず「仲介手数料」がもらえるため、その確約により、安心して広告も打てますし、営業経費も掛けることができます。

しかし、「一般媒介」の場合は、他社が契約を決めてしまっても分からない様な側面を持っている契約形態ですから、広告や経費などをその物件のみの為にかけるということはなかなか難しいのです。

つまり、積極的な販売活動をしても経費などを回収する見込みが立たない側面を持っているという事です。

一般媒介契約で売却をしている方の売却期間は、非常に長くかかることが多く、中には２年、３年なんて方がたくさんいます。いかがですか？

一見自由度の高そうな一般媒介ですが、こういったデメリットがあるということもきちんと知っておくことも大切なことです 

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