空き家対策法の特別措置法／行政による「リバースモーゲージ」とは

以前、国が閣議決定をした「空き家対策」についての話をしましたが、行政等の動きをあわせてご報告します。「空き家対策」については、近年「多種多様な問題」を含み将来に渡って空き家が増える事から対応を迫られていた問題です。空き家の問題点について整理してみましょう。

 

【所有者にとっての問題】

 

１　空き家対策についての法制化の影響で、今までの様な「放置」が出来なくなります。

 

• 空き家の「放置状態」には、それぞれ理由があるようですが、行政が今までにない強制力を持って介入（取り壊し命令など）を行えるようになりましたので、所有者は追い詰められます。
• 東京都大田区では、本年の５月に老朽化したアパートの「強制取り壊し」を行っています。
• 今後も、色んな場所で「強制執行的」に行われると思います。

 

２　強制執行的に「取り壊し」が行われた後が、怖いんです。

 

• 取り壊しについても、所有者が「費用負担無」のわけではありません。
• 取り壊された家が「住宅」だと、その後の税金「固定資産税など」が激増する可能性が大きい。

 

３　相続や遺産分割が順調に行っていないと、取り壊し後の負担がのしかかる可能性。

• 相続、遺産分割は場合によっては非常に難しい事があります。この場合、売却などの対処をしようにも所有者が決まらない不動産では、売る事が難しくなります。

 

以上のように、計算外の出費が予測できます。現在「空家など」を放置している方は、上記を参考に対策を考えて下さい。

 

【行政が行っている空き家対策とは・・・】

 

現在、行政（市区町村）単位で対処方法が随分違います。それは、それぞれの行政ごとに抱える問題、使える予算などの状況が違っているからです。ただ「空き家対策」という目的が決まっている事から、バラバラという程でもありません。以下に大まかな内容を説明します。

 

１　空き家の監視・調査・指導・勧告・解体（強制執行）などのみを行っている。

 

行政の中には「抜本的な空き家対策」を決めかねているところもあります。そう言った行政は、閣議決定された「空き家対策」がありますので、何もしない訳にはいかないので現状ではこの内容しか行っていない様です。

 

空き家について、行政管轄内の「建物調査」を行い危険度や影響度などの判定をします。もちろん、所有者の特定も行い「判定内容に応じて」指導・勧告を行う事がメインです。行政管轄内の「通報」なども対応する様です。

 

いずれにしても、判定次第で「建物解体などの強制執行」を視野に入れた作業になります。この作業だけですと、空家の有効活用には程遠いと言わざるを得ません。

 

空き家を壊すにしても、所有者の事情をどうするのか？　所有者の経済的な事情はどうなるのか？その後の「税金が増えてしまう件」をどうするのか？　不透明感が強いですね。

 

２　空き家の有効活用を目指して「サブリース形式」で有効活用を開始している。

 

現状でこの取り組みをしている行政は、やはり一部です。取り組み内容については、行政が基幹となっていますが、実行するのは「一般社団法人」に委託しています。

 

使わなくなった住宅や住んでいる住宅等を「検査・補修・サブリース」という形態で有効活用する仕組みです。検査や補修には費用がかかりますが「リバースモーゲージ」形式を利用した住宅ローンを作って対応しています。

 

※　リバースモーゲージとは？

 

簡単に言えば、住宅ローンと同じように借入をする事ですが「リバース」が付いている通り住宅ローンの反対になった形となります。住宅ローンは、まとまった金額を借りて毎月返済をする事で、借りた残金が減ってゆきます。

 

これに対して、最初に査定された範囲までが借りられる限度額で、毎月借入を増やしていくものです。
いっぺんに多額の借入は行ないませんが、必要額を毎月借りて増やし続ける形になります。

 

増えたものはどうするかと言いますと、例えば「契約の満期・契約者の死亡」の場合、一括返済する事になり、その不動産についていた「抵当権」が実行される事になります。つまり、そのタイミングで売却する様な感じです。そして、そのタイミングまで不動産の所有者は「住むことも利用（賃貸等）する事も可能」です。

 

話を戻します。

 

一応、資金などが不足している方にも「ローン・補助金」がありますので対応できる形になっています。そして、その後は「サブリース」で家賃収入を貰う方式です。

 

２　ＮＰＯ法人などに限定した空き家の斡旋を行い始めている。

 

行政の管轄内に存在する空き家の内、所有者から申し出のあった住宅を「公共性のある利用に限定」した活用を行っている様です。この取り組みを行っているのも、一部の行政です。公共性のある利用とは「ＮＰＯ法人の事務所やＮＰＯ法人の企画する介護・デイケア等」の目的限定です。

 

※　以上の取り組みが全てです。

 

これ以外は、現在模索中の行政が多いですね。次回は、この取り組みの実効と問題点の話をします。

 

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