もう一度確認したい「更新手続き・法定更新」「更新拒絶等の要件」「強行規定」「借賃増額請求権」

【借地借家法の規定から】

 

≪更新手続き・法定更新≫

 

賃貸契約の更新についての取り決めが謳われています。更新をしない場合、契約終了の６か月以上前に通知をしなければいけません。この書き方が、誤解を生むのかもしれません。

 

契約終了の６か月以上前に「更新をしない通知」を出さなければ、第一関門をクリアできないだけの事で実際に、契約を更新しない為には、大家さん側に「正当な事由」が無ければ、通知をしても意味はありません。

 

そして、この「正当な事由」が非常にハードルが高く、大家さんが自分で使いたいぐらいの理由では無理です。詳しくは、この事を書いたブログを参照ください。

 

そして、どんな理由があったとしても、契約の終了の日を過ぎるまでに更新手続きが出来なかった場合、全て「法定更新」される事になります。法定更新された契約は、期間の定めの無い契約となり、以後、更新もありませんし、更新料も発生しなくなります。

 

これも、借主さんを保護する目的で作られています。更新手続きが出来ない程に「揉めている」場合、契約が終わってしまうのでは、借主さんが路頭に迷ってしまいます。そう考えて頂くとわかり易いのではないでしょうか。

 

≪更新拒絶等の要件≫

 

先ほどの続きになります。ここでは、更新拒絶の要件、つまり「正当な事由」などについてが謳われています。実際に「正当な事由」とは、どんなものなら認められるのか？

 

例えば〜〜

大家さんが、自宅と借家何件かとアパートを持っていたとします。その大家さんが、借金を抱えて不動産などを債権者に取られてしまい、残った家が「借家の１件だけ」だったとします。要するに、自宅も取られて「１件残った借家」しか持っていない状況で、経済的にも貧窮した状態に陥ったとします。

 

すると、どうやっても「その借家に住む以外に方法がない」状況になります。この状況が「大家さん自身がその住宅を使わざるを得ない状態」となり、借主さんよりもこの住宅を必要とする状態になった場合に初めて「正当な事由」といえるわけです。

 

と言う事で「正当な事由」は、普通の人には簡単に備える事はできません。それなので「立ち退き料」などを借主さんに提示して、交渉をして「合意解約を目指す」手法が合理的に存在しています。

 

大家さん側から、賃貸契約の更新拒絶を提起するのは、これほどハードルが高いものなのです。それで揉めているケースも多いですが、一方的に追い出せる根拠は何処にもありません。大家さん側も、内容を理解して「定期賃貸借契約」や「立ち退き料」などの正規の対処をしないといけません。

 

※　定期賃貸借契約は、利用法に注意が必要です。（普通借家契約を定期借家契約に当然の様に切り替えるのはＮＧです。）

 

やってはいけないやり方では、傷口を広げてしまいます。専門家に相談しましょう。

 

≪強行規定（強行法規）≫

 

更新や法定更新、更新拒絶などについて「借地借家法」に法で定められた内容がある説明をして来ましたが、ここまで説明した「法律で決められた内容」に反して借主さんに不利な特約や取決めは「無効」とされます。

 

「強行法規」という強い言い方で「法律」の中で決められている事です。現状の賃貸契約書等にも、このように「無効」になってしまう様な条文や特約が散見されます。しかし、実際には効力の無いものとして扱われますので、実質的には意味がありません。

 

例えば〜〜（賃貸借契約書に）

・賃貸契約期間満了の６か月以上前に、貸主から契約更新を拒絶する申出があった場合、借主は異議なく承諾する事。

 

この様な文章・特約が記載されてる「賃貸契約書」に署名捺印していたとしても、そもそもが「法律違反」の文章です。この文章・特約には、何の効力も効果もありません。

 

≪借賃増額請求権≫

 

これは、賃貸住宅の家賃の増額・減額の請求権の事です。人情や間柄の話では無く、純粋に「賃料の値上げ・値下げ」についての請求権が借主さんにも、大家さんにも、法律で認められているという事です。

 

もちろん、上げろ！　下げろ！　という乱暴な物ではありません。どちらからでも、いつでも、請求できる「権利」です。但し「一定期間、賃料の増減額をしない」旨の特約がある場合は、その特約が優先するので注意してください。

 

この増減額の請求は意外と簡単に出来ますが、請求する側が「一定の責任」を持たされます。どの様な責任かは、下記を見て下さい。

 

［賃貸住宅の家賃の値上げを大家さんが請求した場合］

1. 大家さんから借主さんに増額の請求をして、話合いをする。（解決すれば終わり）
2. 借主さんは、大家さんの要求を受け入れられない。（話合いが整わない）
3. 借主さんは、自分が認める金額を大家さんに「新家賃として」支払い続ける。（払わないと滞納です）
4. 訴訟になり、裁判が確定する。（裁判所の確定した家賃額が出る）
5. 「新家賃」に不足がある場合、不足額に「年１割の利息」を付けて不足額を全額支払う。（多い場合は逆）

という流れになります。

 

大家さんからの家賃値上げに対して、納得がいかなければ相当額（借主さんが認める額）の支払いでよいと「法律」でも認めています。但し、その後「訴訟」になって「裁判が確定」した場合、相当額が「裁判の確定額」と同じなら問題ありませんが、相当額が少なかった場合は「差額×相当額を支払った月数×１割の利息」を支払わなければならなくなりません。もちろん、多かった場合は先ほどの計算額を返してもらえます。

 

面白半分に「希望額」などといって「少ない金額」を相当額にすると、後で痛い目を見ます。法律は、いつでも「権利を最大限」に認めていますが「その裏にある責任」もキッチリ付いてきます。本当に、良く出来ています。

 

因みに「家賃の減額請求」も上で説明した、㈰〜㈭を減額の方向で見て頂ければ、手続きは同じです。減額の場合も、話合いで解決すれば問題ありませんが、解決しない場合「相当額を新賃料」として支払います。

 

金額か決まらないからと言って、家賃を支払わないのでは「タダの家賃滞納」になってしまいます。支払っている金額が多かったり、少なかったりした場合の手続きも上の説明と同じです。

 

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

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