アパートオーナーが自ら主張する時代です

【不動産屋さんの営業戦略　その３】

 

同じような賃貸住宅が沢山ある地域や、賃貸住宅も古くなってきますと、空き部屋が埋まりにくくなってきます。入居者獲得の為の工夫や方策と言っても、そんなに簡単な事ではありません。改修工事やリノベーション工事と言っても、費用もかさみますし、空き住戸がそれで埋まる保証があるわけでもありません。

 

ですが、大家さん側も情報格差が大きい為、不動産屋さんの誘導にかかりやすい側面があります。

例えば〜〜

• 他の賃貸住宅の募集状況や退去、お部屋の空き状況などの詳細は分からない。
• お部屋の案内の状況についても、大家さんが毎回立会ってでもない限り、詳細は不明。
• お部屋を内見した人が、この部屋を選ばなかった理由も詳細は不明。

結局、本当に内見（お部屋を見る事）がどのくらいあるのかは、不動産屋さんの報告に頼る状況です。

 

前回の話でもしましたが、不動産屋さんはどちらかと言えば、報酬の多い物件を決めたい訳ですから、内見と言っても該当するお客さんを連れてきているかも、報告通りの内見の数かも、定かではありません。

 

不動産屋さんも取引が成立しなければ、収入になりませんし、大家さんに悪く思われたくないですから。そして、この物件に「お客さんが難色を示したら」スグに他の物件を紹介してしまいます。アパートオーナー側も、不動産屋さんの都合のいいように「誘導」されてしまいがちです。

 

空き住戸も、ある程度時間が経ってくると、さすがに大家さんも心穏やかではいられなくなります。不動産屋さんに「お客さんはいないのか？」と連絡も頻繁になってきます。不動産屋さんは不動産屋で、その都度「案内は結構してるんですが…。設備が古くて…。」なんて話をしだします。

 

アパートオーナーもつらいですよね。足元を見られた感じで･･･。しかし、これも不動産屋さんの布石です。自分が悪い事ではない言い訳と、物件自体にも責任があるという言い訳。更につらいのは、この事を大家さん自身が確かめる手立てがない事。

 

そんな事が続いている内「いよいよ、改修工事でもしないとだめか…。」と思わされてきます。「改修するとしたら、どのくらいの費用がかかるかな？」なんて不動産屋さんに行ったら最後、ガンガン提案してきます。

 

不動産屋さんは、何が目当てか？・・・・工事の紹介による「紹介料」ですね。「紹介料」と言っても、アパートの工事でしたらバカになりません。内容にもよりますが、ざっと「５〜１０％」ぐらいにはなりますから…。

 

で、その工事で空き住戸が埋まればまだいいですが、埋まらなかったらどうします？それこそ、大工事をして「ほとんど新築並に改修工事」をしていれば別ですが、中途半端な工事になっていた場合は結果が良くない事も想像されます。

 

そもそも、「何のために・何を・どの様に」直すのかが明確になっていない工事も多いように思います。冒頭でお話しした通り、何が原因で空き部屋が埋まらないのか？その貴重なデータを握っているのが不動産屋さんで、その不動産屋さんは「真実を報告していたか？」も問題です。

 

そして、それだけ資本投資をして、空き住戸が埋まらなくても損をしないのは不動産屋さん。損しないどころか、得してます。という側面を良く見て行きましょう。

 

借主さん側もいろいろありますが、実質的に大家さんの被害の方が明らかに大きくなります。手立ては一つ、大家さん自身が「借主（消費者）の生の声を聴く」必要があるという事です。戦略１〜３に共通している事が有ります。それは「情報の格差」です。

 

借主さん側は、不動産屋さんを介してしか情報を得る事が出来ませんし、交渉も同じです。貸主さん側も、不動産屋さんを介してしか情報を得る事が出来ませんし、交渉も同じです。見て頂いてわかる通り、不動産屋さんの立場だけが突出しています。

 

ここは、当事者同士が話をする以外に解決法もありません。アパートオーナーも、内見に立会って見て下さい。そして、借主さんと話をしてみて下さい。借主さんも同じです。それが必要と思います。　如何でしょうか？

 

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ！です。

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