賃貸マンション経営「マンション経営の未来」

ウチコミ！タイムズ編集部

2014/09/21

賃貸経営

この題材の最終回は、賃貸マンション経営の未来についての話になります。ここまで、２回のブログをご覧頂いた方々は「怖い話ばかりじゃないか」という諸氏も多いかと思います。しかし、現在の世の中を見ると「デート商法」なんてイカガワシイ方法で不動産を売る輩がいたり、詐欺まがいの商法で販売する会社がいたり･･･。マンションほどの高額商品を、ですよ。

基本的な事を知っていれば避けられる確率は格段にあがります。そういった意味で、覚えておいてください。

賃貸マンション経営の未来。明るい話ばかりではありません。これから日本は、超が付く高齢化社会に突入していきます。現在の日本は「失われた２０年」の影響から脱出しきれていません。この為、世帯収入も思うように回復しきれていません。「アベノミクス」も最近、あまり聞こえが良くありません。唯一の救いは「東京オリンピック」でしょうか？

しかし、本当に昔ほどの経済効果が或るのでしょうか？こんな先行き不透明な中で、賃貸経営の未来を推し量るのは容易な事ではありません。その中で、何を指標としていけばいいかを整理して考えて行きましょう。

1.日本の不動産の特徴

都市部に人口のほとんどが集中している。
国土が狭い為、世界の中でも類を見ない高額なものです。
都市部周辺は、需要が落ちずらい。
これ以上の土地値の下落は考えにくい状況。(都市部)

等の事から、郊外型の投資よりも都市近郊の投資がリスクが少ないでしょう。もともとそのような性質はあります。

景気が良い時代には、都市部に近い地域の家賃相場が高騰しましたから、郊外を選択する人口がふえましたが現在は、まだまだ反対の状況で、都市部でも借主が家賃交渉をする時代です。また、郊外と都市近郊部の家賃差額が低くなっています。

2.都市部のこれから

都市部で定年しても都市部を離れる人は少ない。
依然、インフラの整備は都市部偏重。
これから先も、経済活動の中心は都市部。
持家を購入する人は確実に少なくなる。

人口自体が減ってしまうことと、高齢化が進んでいく事は間違いありません。高齢化が進んでも、高齢者ほど慣れた環境を離れない傾向が強いそうです。人間も生物ですから、テリトリーを簡単に離れるのも難しいでしょうし、年を経てから環境の変化は厳しいです。当然、賃貸経営の分母となる人口はある程度期待できます。

3.空き住戸８５０万戸という話は？

空き住戸として数えられている建物の半数以上が戸建の空き家。
郊外に存在する率の方が高い。

現在、空き住戸で騒がれている住宅は、戸建住宅で老朽化が激しく、建替えや補修にも費用がかさみ過ぎて利用者が居ない状態。更に、相続も近いので手が付けられないそうです。今後も増える状況です。つまり、賃貸経営の物件的なライバルではありません。

4.入居者を集めるのが難しい物件とは？

ズバリ！管理の悪い物件です。

前回のブログでお話しした通り、管理の悪い物件は、プチ・スラム化して環境が悪くなり、同時に建物の老朽化が進んでしまいます。物件自体の価値を落としていきます。これは、避けたい事です。古い住宅と言えども、若い方が興味を持てる綺麗さを維持していれば、勝負になります。

現に、最近は着物の古着屋さんが増えているそうです。普通のきもの屋さんでは、若い人たちに手が出ない高額なものですが、古着でしたら手が出ます。若い人たちは、自分たちの人生の中で見た事の無い着物に、意外な人気がでて東京の渋谷や原宿などで古着屋さんが次々と開店している話を聞きました。確かに、ファッションなども巡り巡る流行がありますし…。

※　経済の動向的な話は、経済学者でも見誤りますから触れませんでした。

しかし、これから先の賃貸マンション経営には、２０年、３０年という予測や計算で挑むのは、甚だ危険である事は想像できます。という事は、１０年単位での賃貸経営の計算を主眼に計画を立てた方がいい事が見えます。

建物の構造が鉄筋コンクリートであれば、築２０年以上のものでも管理状況を見合わせて、１０年後に売却を考える事も可能です。もちろん、都市部・都市近郊部でです。ここに、物件価格、家賃相場の収益計算で考えて行くのが最良と思います。

１０年後以降は、時間経過の中で軌道修正もしくは、物件処分で対応していく。入居者とは、入居時点から「定期借家契約」で対応すれば、２年単位で借家人なしで売却できます。まあ、これも一つの目安ですね。

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ！です。

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