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賃貸マンションを貸すならマンション経営の問題点を知ること

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賃貸マンションを貸す、賃貸経営といいますと、まずはマンションを購入しなければいけません。しかし、購入の際に、落とし穴があります。まずは、その問題からお話しします。投資物件との見方から、購入するマンション自体を全く見る事もなく購入される方も少なくありません。

 

確かに投資用マンションの「オーナーチェンジ」物件などの場合、購入しようとするマンションに、既に入居者が入居中ですから、購入希望者といえども部屋を見る事は、ほとんどできません。しかし、部屋の中が見れないだけで、建物の外観や建物の共用部分は見られます。

 

「そんな、外見なんか見てもしょうがない・・・。」なんて思っている方。失敗の一歩目を踏み出していますよ。

 

今時は、インターネットのお蔭で現地を訪れなくても「グーグルマップ」で付近が見れたり、家賃の相場を調べたり、どんな賃貸物件が出ているかや、その地域がどんな場所かも家に居ながら簡単に調べられます。

 

ですが、マンションの清掃状態などの管理状況や、マンションの住人の方、その町の雰囲気などは調べられません。「そんな事が重要なのか?」と思う方は、前回のブログをご覧ください。

 

■マンションは必ず自分の目で確かめる

 

賃貸マンションを貸すなら「購入するマンションは、必ず自分の目で確かめる」これは実践してください。管理がずさんで、入居者が入らない住宅では、経営がそもそも成り立ちません。更に、管理がずさんなために「突然、多額の修繕費がかかる」なんて話になったら目も当てられません。

 

通常「物件価格に対して幾らの収入があるかで投資効率を計算します」が、入居者が入らなかったり、予定外の修繕費用などの出費は、計算されていません。と言う事は「そこを含めて、自己責任」なわけです。起きてしまってからでは間に合いません。

 

Q:管理の状態はどうなのか?

A:以下の点をチェックします

  • 物件の清掃状況や整理状況から管理状況を推測する。
  • 管理会社(管理人)等に連絡をして、修繕状況や清掃状況を聞く。
  • 管理組合の議事録や決算書から管理や清掃にどのくらいの金額を使っているのか調べる。
  • 修繕記録などから何をどのように工事して維持しているか見る。
  • 現在、修繕積立金はいくら積み立てられているのか?
  • 修繕の為に借入金はあるのか?

これは、絶対にやりましょう。

 

因みに、極稀に「管理組合」すら存在していない・・・。もしくは「管理組合」はあるものの、活動記録や総会が全く開かれていないマンションもあります。普通に考えたら、恐ろしい話です。

 

「今、建物がどんな状況でどうなっているのかが 全く分からない建物」としか言いようがありません。では、これから何とかなるのか?・・・・今までできなかった事がそう簡単に何とかなるでしょうか?

 

マンションの「管理組合」や「修繕」などの決定権は、マンションの所有者全員の権利・意志です。一人や二人の力では何ともなりませんし、お金がかかる事です。まして、長年放置されていたマンションでは、果たしてどのくらいの金額がかかるのか…。でも、そんな「議事録や会計報告書」なんて見ても・・・。

 

事実関係を自分で調べて、自分で計算をしないと、世の中には「おいしい話」を持ってくる「怪しい輩」が大勢います。そんな怪しい輩でも、プロ並みの話術、データ、心理作戦で攻めてきますから「イチコロ」に・・・。

 

どうしても、投資効率や家賃相場に目が行ってしまいがちですが、大切な事はいつでも「地味な事」が大半です。基本的な事をオロソカニしますと、見なければいけない事を見落として、見てはいけない「幻想」をつかまされ結果「やらなきゃ良かった・・・。」というオチになってしまいます。

 

賃貸マンションを貸すなら投資という言葉が付く以上、それだけの準備・研究をしていても失敗はあります。準備は万全にしてください。

 

■自分でマンションを貸すという選択肢

 

賃貸マンションを貸すときに多くの方が不動産会社へ募集依頼をします。それ自体は問題ないのですが、それだけでは空室が埋まらないという事実もあります。入居希望者が求めるのは物件オンリーの情報です。しかし多数募集をしている不動産会社ではどうしても「駅から徒歩●●分」「家賃●●円」といった画一的な情報しか提供できません。結果入居にも繋がらないという負のスパイラル。

 

だからこそ大家さん自身で募集をする必要があります。その一つが空室対策のウチコミ!です。賃貸マンションの所有者だからこそ、他の物件と違う独自の情報を提供できます。今入居希望者が求めているのはこういった生の情報です。ぜひご検討ください。

 

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ!です。

所有されている物件の募集をかけることが可能です。大家さんであれば是非一度見てください。

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この記事を書いた人

不動産オーナーが直接賃貸募集ができるウチコミ!タイムズ編集部です。 ウチコミ!には不動産投資家同士による個人間売買が可能なウチコミ!売買REVOもあります。

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