マンション投資の際の管理について

■アパート・マンション投資は管理次第で運用が変わります

 

今回は、「管理会社」の続きの話からです。前回のお話しで、免許について混乱してしまうといけませんから、少し整理しておきます。

 

まず、「宅地建物取引業」の免許だけ持っている「不動産業者」は何の仕事が可能か？これは、不動産業（賃貸住宅の斡旋、契約及び契約業務、売買、売買にかかわる斡旋業務、契約業務とその他不動産取引に係る事務など）と「賃貸住宅の管理業務」も可能です。

 

これは、賃貸住宅の管理業務は、免許制度があっても「任意規定」の為です。（罰則も無い）

 

次に、「賃貸住宅管理業」の免許だけ持っている「会社・団体」は何の仕事が可能か？この場合、「賃貸住宅の管理業の業務は問題」なく出来ますが、不動産業の取引業務は、ほぼできません。これは、不動産業の仕事は免許なしで行うと「無免許」で営業となり、完全に「違反」です。簡単に言えば、運転免許が無い人が車を運転するようなものと同じ行為になり、罰されます。

 

この違いは、皆さんも覚えておいてください。「管理会社」の業務については、前回も少し触れましたが、内容は物凄く幅広いです。その幅広い内容の内、どんな仕事を依頼するのかで契約を結び業務を行ってもらいます。ですので、頼んだ内容で費用などが大きく変わる訳です。ただ、先ほど説明しましたが、宅地建物取引業の免許を持っていない会社だと、賃貸住宅の入居者の募集等は、頼むことが出来ません。

 

本当のことを言いますと、その管理の費用についても会社や地域の違いなどで、費用もマチマチです。
ここを、せっかく作った免許制度なので、基準を定めて欲しかったですね。司法書士の手数料や不動産会社の手数料の様に･･･。これらの手数料は上限がきめられていますから、日本国内であれば、何処で取引をしても、上限以上の金額にはなりません。

 

全てをこれに当てはめる訳にはいかないでしょうが、一定の基準は決められるでしょう。

 

「賃貸住宅の管理会社」の業務は、大家さんは良くわかっていると思いますが、こちらも「これが管理」という様な基準も無く、大家さんから預かった物件の入居者募集・更新の手続きを中心に入居者からの連絡や問合せを大家さんに伝える･･･。良くわからない業務でした。建物の管理的な事までやっている不動産業者もいれば、殆ど何もしない不動産会社まで。それでも「管理費」と称して、大家さんから月々３,０００円〜５,０００円ぐらい貰っているのが普通でした。今も結構ありますが、この「管理」に関しては、ガイドライン的な物も無く最近やっと･･･という感じです。

 

そもそも、賃貸住宅の管理については、従来、ほぼ大家さんがやっていました。自分の敷地にアパート等を建てて、建物の修繕・庭の手入れ・掃除などなど…。

 

不動産会社や町の不動産屋さんなども、地域に密着して、大家さんのお手伝いをしながら、アパートの入居者を募集、大家さんの所有不動産の取引の際に、声をかけて貰ったりという関係でしたが、現在では、その人の繋がりが希薄になっています。

 

アパート・マンション投資に、投資家が多く参入して来た事や、相続や諸々の事情での売却などが繰り返されて以前の様な環境では無い事も、その要因でしょう。

 

このように、未だ不透明な部分の多い業界です。「管理等」を委託・契約する際には「何を・どこまで・幾らで」やってくれるのか？と、自分が何処から負担しなければいけないのかを明確にして貰う事。つまり「契約書」など、書面で取り交わしましょう。

 

※「管理」というと、全てお任せの様に思いますが、違う場合も多々あります。
十分に確認して行いましょう。ホントは、ご自身で「管理」の手綱を握るのが一番ですが・・・。

 

次回からは、建物の構造や維持費などのお話しをしていきます。

 

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ！です。

所有されている物件の募集をかけることが可能です。大家さんであれば是非一度見てください。