失敗せずに家・部屋を貸すには｜プロの不動産屋が語る

まず、アパート等を買われる方は、冷静に考えて見て頂きたいのですが、売りに出ているアパート「なぜ？売りにでているのか？」を冷静に考えましょう。全てが悪いものだとは言いませんが、極上の物件が簡単に見つかると思う方が間違っています。そもそも、部屋を貸すための利回りが良い物件でしたら、広告などする前に不動産会社が買ってしまいます。

 

■家を買う前に不動産流通の仕組みを把握すること

 

現在の不動産の流通システム自体が、いきなり一般の消費者向けに開かれていませんので･･･。と言う事は、アパート経営で家を貸すことが出来る物件を購入する方は、それなりの、自分なりの基準を持つことは最低限必要という事です。
反対の立場に立って考えるとわかり易いと思いますが、あなたが持っているアパート等が、毎月一定の収益を生むものだとしたら、簡単に売りに出しますか？

 

もちろん、相続などで現金化しなければいけないなど、売却をしないといけない場合もありますがこういった物件を血眼で探しているライバルが沢山いるんです。

 

 

■家を貸す前に立地や環境について知っておくこと

 

次に、賃貸物件（アパート）の有利・不利を知らなければいけません。どういうことかと言えば、長所と短所とでも言うのでしょうか、家を貸す立地や環境、などの要因がどれくらいあるのか？ この内容によって、部屋を貸す家賃や経営の状況まで変わってきます。

 

駅からの距離や、人気のエリア、平坦な地勢、商業施設の多寡、建物の周辺の環境･･･。部屋を貸すときに思い当たると思います。

 

そして、建物の事。

 

設備の寿命や、交換、修理、維持などの為の経費がどのくらいかかるのか、どのタイミングでかかるのか？ このお話しも結構ヘビーな話です。万一、雨漏り等が発生すれば、大きな金額を覚悟しなければいけないでしょう。お金が掛る部分ですから、大工や設計の様な知識はありませんが、どんなタイミングでどんな費用がかかるのかは、分からないと賃貸経営自体が成り立ちません。

 

その上で、利回りやアパートの値段の話でしょう。そうでなければ、安い、高いの優劣など付けようもありませんし、そんなものなら優劣ですらないです。

 

ただ、不動産の世界だけではありませんが、良い条件が揃えば揃う程、当たり前ですが物件の価格は高くなります。何度も言いますが、極上の物件が安い値段で売りに出る事なんてありえないと思って下さい。そう思わない、そう考えられないだけで、騙される確率は格段に上がるのですから･･･。

 

そんな考えだけでは「良い物件を逃してしまう！」大丈夫です。そんな物件は絶対にありません。保証します。部屋を貸すのに条件が良い物件は、不動産のプロが間違いなく買ってしまいます。それよりも、危険な目に会わない着実な物件を、探しましょう。この辺りの不動産業界の話でしたら、過去のブログにも沢山書いています。是非、参考にしてください。

 

■入居者募集は限定しすぎないこと

 

入居者を募集にあたり不動産会社に依頼をすることをイメージされているかと思います。ここでも気をつけてほしい点が、部屋を貸すときに不動産会社は自社の都合を第一に考えるということです。どういうことかというと、他社が入居者を決めた場合と自社で入居者を決めた場合に会社の収益が異なる場合は自社付けを優先します。つまり他社が入居者を連れてきても、自社の収益を優先させるために紹介をしないこともありえます。

 

その不動産会社が集客に強ければ問題ないかもしれませんが、昨今どこも集客に苦労しています。入居者から仲介手数料、大家さんからは広告料、得られる収益を最大化したい。入居者にとってメリットがない状況で実際にどこまで集客力があるかは想像通りかと思います。

 

私ならこう考えます。部屋を貸す募集販路は一つに限定せずに、最大限に広げられる方法を選びます。入居希望者が部屋を探す方法は足で探すかインターネットで探すかです。足で探す人向けに地域の不動産屋には集客を依頼します。その上でインターネット上でも最大限に募集をします。

 

■インターネットでどこまで集客ができるのか

 

HOME’S（ホームズ）やSUUMO（スーモ）は不動産会社経由でないと掲載できません。しかも不動産会社が掲載料を支払っており、各社の掲載数も上限があります。正直に言いますと掲載してもらうためには不動産会社にメリットがないと厳しいと思います。自社で掲載料をかけてでも掲載できる状況でないと難しいのではないでしょうか。

 

では他にはどこがあるのか？
一つはウチコミ！です。物件を所有している大家さんなら無料で登録・掲載ができます。自分でホームページを作る必要もないので最低限使わないともったいないと思います。

 

■物件の囲い込みによる機会損失の拡大

 

「家を貸したくても地元の不動産屋が物件を掲載してくれない。」
今問題となっている「囲い込み」です。

 

囲い込みが起きる原因として2つ考えられます。

1. 自社で客付けをして両手で手数料を取りたい
2. 広告費が出ない物件のためポータルサイトへ掲載するなど積極的に募集をしたくない

 

どちらも不動産会社主導の話です。大家さんからしてみるととんでもないことですが、実際に起きていることです。だからこそ「自分自身で物件を掲載し募集をする」という流れが出てきたのです。今はまだ少ない（ウチコミ！くらいでしょうか）のですが、今後はもっと活発になるはずです。

 

その流れに乗るのか、不動産会社主体のまま賃貸経営を続けるのか。どちらを選ぶのかは大家さん自身で決めることです。ここまで、お話ししてきました内容で、随分安全を確保出来る様になります。ですが、もう少し、もう一つ注意してほしい事があります。それは、次回お話しします。

 

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