「不動産取引」の前に知って得する道路の話　その２

道路についての続きのお話しです。前回のお話しで、建築基準法の第４２条に該当する道路に接していない土地は、再建築(新築)が出来なかったり、販売の際の価格に不利な影響を及ぼす話をしましたが、例外があります。

 

■どの様な例外なのか？

 

～前回説明した通り、昭和２５年に施行された建築基準法によって道路の幅員を４ｍにするお話しをしましたが、全ての道路をこの法律に基づいて実行するのも、実は難しい現実があります。公道にしろ、私道にしろ、指定や許認可の手続きや管理の為にはその作業の為の仕組みや測量、作図、ドキュメント、人件費など膨大なコストがかかります。

 

その費用は、ほとんどが公の負担になるのですが、管理などの主体は、市区町村レベルになります。すると、市区町村の予算で行わなければならないのですが、負担も大きくなり過ぎます。他にも理由はありますが、対応しきれないケースに対して例外的な対応策が建築基準法にも作られています。

 

■建築基準法の第４３条という条文です。

 

～いくつかの注意事項はありますが、昨日お話ししました道路に接していない場合の例外措置の事がうたわれています。

 

①正確には「法４３条１項但し書き扱い」といいます。

 

～法･･･は建築基準法の事です。この法律で特例として認めているだけで、正規の道路としての取扱いではありません。なので、正式名称も～～但し書き扱いという言い方をしています。

 

②その条件とは？

 

～まずその形態ですが、ハッキリいいますと見かけ上、道路があって対象の土地がキチンと接している様な状態がある事。この道路については、指定や認定されている必要はありません。つまり、前回お話しした第４２条の規定を外れていてもいいわけです。もちろん、道路状の土地も幅は４ｍ以上必要ですし、その道路状の土地は、公道や私道などの指定もしくは認定された道路到達できなければいけない条件もあります。

 

～次に、市区町村に対象の土地がある地域で、法４３条～の取扱いをしてくれるかの確認です。これは、市区町村別に独自の規定などを設けていますので、取扱いが可能かの確認は絶対に必要です。

 

③注意事項

 

～この形態の土地で、新築･建築などを行おうとする場合、普通の土地で同じことをするのに比べて、２～３カ月ほど時間を要します。内容は、通常「建築確認申請」だけで済むところ、その申請の前に道路状の土地と対象地の関係などを審査する「建築審査会」という手続きが必要になります。これが時間がかかります。

 

～この形態の場合、道路状の土地は法律上の道路となっていません。この為、所有者が普通に所有している一般の土地と形態は同じです。つまり、土地を通行･建築などの為に使用させてもらう形になります。通行するだけでも、所有者からの「通行承諾」が必要と考えて下さい。

 

～この対象地で建築などをする場合、建築確認申請時に道路状の土地の所有者からの使用承諾書がないと建築確認申請ができません。必ず必要になると覚えて置きましょう。

 

※簡単ではありますが、これ以上専門的な話をすると、かえって分かりずらくなりそうなので、ここでとどめておきます。ただ、ここまでの説明でもお分かり頂けたと思いますが、「道路」と言っても、建築基準法の第４２条で規定された道路の場合は、法律で公共の通行･使用を保証していますが、第４３条の場合は一般の土地と同じ扱い（あくまでも他人の土地を便宜上利用させてもらう形態）でしか無いわけです。

 

なので、この内容を全く知らないと「通常の物件に比べて不利」な部分も多い事が分からないまま取引してしまう危険があります。こんな話はそんなに多い話ではない…。と思っている方も多いと思いますが、意外に沢山流通しているんです。物件の値段的には若干安いものが多いでしょうか。

 

いずれにしても、まず知る事。そして、注意する事。やはり、信用できる不動産業者にお願いして調査なりの報告をキチンと聞いて対処する事が必要でしょう。

 

誤解の内容に言っておきますが、第４３条はダメという話ではありません。その意味、良い所、悪い所をキチンと理解した上で決定する事が重要で購入する方の必要条件や他の要件に合致していれば、問題はないともいえます。

ただ、簡単に道路と言っても内容はこんなに複雑だったりしますので注意に越したことはないという事です。

 

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