「不動産取引」の前に知って得する　道路の話！？　その１

一般の消費者の方々は、不動産を購入・売却など考えた時に値段や立地、利便性という様な項目については絶対的な要素でもある為、個々に調べたり情報などを集めたりされますよね。

 

でも、不動産の価値自体に大きく影響を及ぼすのに、消費者の方々には非常に分かりずらい条件などが幾つかあります。不動産の値段や立地、利便性などの条件は購入する消費者に直接的なメリットなどがありますから、どなたでも気にならない人もいませんでしょう。

 

ただ、不動産の価値を決める条件などは、これだけではありません。それは、都市計画法や建築基準法などに規定された規制や条件です。細かく一つ一つを挙げだしたら、それこそキリがありません。また、「重要事項説明」の様な話になってしまいます。

 

因みに「重要事項説明」と言いますのは、不動産の取引の際に重要な事項の説明を受けないで購入する事が危険なため、契約の前に、法律で決められた非常に厳しい内容を説明しなければなりません。又、その内容を書類にしなければなりません。過去に不動産の取引を経験している方はご存じかと思いますが人生で初めて聞くような話ばかりで、ほとんどの方が「ＧＩＶＥ　ＵＰ」状態かと思います。

 

説明される内容は、都市計画法、建築基準法、登記法などなどほぼ全てが○○〇法に基づいた内容ですから、本当に分かる為には、国家資格者にでもなってしまいそうな難しい話です。ただ、書面として残りますから、契約時にどの様な説明の基に契約をしたかの証拠にはなります。

 

今回の話では、この重要事項説明の細かい解説をするわけではありません。その中でも、不動産の価値や売却する時に大きな影響を及ぼす幾つかの事は覚えておいて絶対に損はありませんし、覚えて置くべきとも言えます。以下に説明して行きます。

 

Ⅰ　不動産取引の道路について

 

～何のことだ？　道路なんて誰でもしってるぞ！？と言われる話も、もっともな話ではありますが、現実的な問題として不動産(土地)と道路の関係は無視できない物があります。

 

■どんな問題があるのか？

～道路の種類(種類については後で説明します)によって、土地の価格や売りやすさ・建物建築の時の制限にまで影響します。＝一般に道路と言えば、人や車が通行する道路を想像すると思いますが、不動産取引の土地の場合は「建築基準法」で一定の規則が決まっていまして、そのルールに収まっていないものは道路といいません。

 

つまり、規定以外の物は「道路」と呼ばないだけではなく、建物の建築が出来ない「ある意味　欠陥を持った土地」として取り扱われ、取引の際にも「価格や売れやすさ」の面で大きなハンデを背負わされます。更に悪い事に、その道路の違いは道路を見ただけでは、殆どの場合全くわかりません。

 

■その道路は、どんな分け方をされているの？

 

～建築基準法という法律で、第４２条という条文があります。この中で道路すべての規定をしています。

 

国道・都道府県道・市道・町道などの公道関連と、この法律に基づいて許可を得て作られた道路(公道・私道)やその他の道路です。この法律で規定された道路は、各市区町村でそれぞれの道路を図面化して台帳管理しています。(国道・都道府県道は各建設局など)つまり、市区町村や建設局などで図面等が管理されていない道路は道路ではありません。

 

ここはハッキリしています。道路でない場合、上記のお話しの様に再建築も出来ませんし、価格や売りやすさなどは望めません。

 

■と言う事は？

 

～まず購入する土地であれ、自分の土地であれ、確認するのは「建築基準法　第４２条」で規定されている道路かどうかです。この法律で規定されている道路であれば、基本的に公道・私道の区別は関係ありませんし、心配もいりません。とりあえず確認できたら一安心ですね。但し、もう一つだけ確認しないといけません！

 

～建築基準法という法律では、道路の幅(幅員)やその道路に何ｍ接しているのか？　という規定も条件に入っています。

 

①道路は第４２条で間違いなくても、道路の幅が狭いとセットバックという規定が設けられています。

 

～これは何かと言いますと、昭和２５年に施行された建築基準法で道路の幅は、最低でも４ｍと規定しました。基本的に法律で定められた道路と言うのは、防災上の避難通路の役割も持っています。車などの車両通行の役割も持っています。この為、全ての道路を将来的には４ｍ以上にしようとした壮大な計画だったんですね。

 

同法律の施行前の世の中は、車などの通行の想定は無く、せいぜい大八車程度が通行出来ればよかったので、道路の幅は、１間・２間などがそのほとんどでした。しかし、そんな道路事情を４ｍにしようとすると何がおきるのか？

 

～簡単です。足らない幅員を道路の両側の土地所有者で負担をしなさい。つまり、それぞれが自分の土地を削って下がりなさい。という事です。ひどい話ではありますが、既に法制化されて実行されていますから、いやは言えません。ですから、幅４ｍに満たない道路に接している土地は注意が必要です。

 

※ここには、出来うる限り簡単に説明しています。他にも細かい規定が沢山あって、更に例外的な対応をしてくれる場合もあります。４ｍに満たない道路であっても、セットバックの必要がない道路もあったりします。これは、調査結果の報告を受ければ分かりますので、内容をキチンと確認しましょう。なぜ？大丈夫なのかをですね。

 

②道路は第４２条で、道路幅も４ｍ以上あったとしても土地と道路の接している長さが２ｍを切っていると建物が再建築(建築)が出来ない。という規定がもうけられています。旗竿型の土地の道路と接している細い部分は全行程２ｍ以上なければいけません。途中１か所でも２ｍを切っていた場合、やはり建築は出来ない土地になってしまいます。

 

当然、土地の値段や売りやすさに影響必至ですね。但し、こちらの場合も①と同様に例外はあります。例えば、お隣さんから足りない分を購入するとか、貸してもらうとかいろんな手段もない事はないですが、手間や時間が予測も出来ません。

 

事前に知っていれば、防衛できる事も増えます。実は、道路の話の例外がまだありますが、そのお話しは次回にします。自分で書いていても複雑で大変だな～と思います。でも、大切な事なので活用して頂ければと思います。

 

 

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