安心して不動産を購入する方法？

先日の続きの話になります。今までの不動産購入のトレンド？　とでも言うのでしょうか？とにかく「新築！！戸建もマンションも．．．」という考えや、消費需要・広告宣伝も多かったと思います。ただ、新築住宅はいずれにしても高額です。長引く不況で苦労した方や、皆さんの周りにも体験者などがいたのではないでしょうか。

 

実際のところ、今の日本の不動産の評価のシステムからお話ししますと、固定資産税などの建物の評価は、現実との乖離が激しく現在の建物の評価は、減価償却の計算方法しか無い状況です。

 

どのくらいの評価になるかと言いますと～「だいたい年８％の償却」１０年経つと　「約８０％が償却」　と言う事になり新築から１３年程で　「価値はほぼ０！」というお話です。ある意味　滅茶苦茶　な評価方法ですね。でも、これ以外に評価方法は無いわけです。（マンションや諸条件によって誤差はあります）

 

ですから、新築住宅を購入して５～６年で売却などしようものなら「下手をすると、売れる金額よりローン残債の方が多い」なんて事が、あらゆる物件で可能性があります。つまり、売れないわけです。

 

～この場合、ローン残債が多いので　「足りないお金を持出」出来なければ、売却を断念する以外に手がありません。これだけの不景気で、給料も減らされている状況です。危険排除は絶対命題　ですよね。しかし、技術や商品などは日進月歩で進んでいます。新築にこだわる事がなければ、中古住宅という商品が今後間違いなく主流になる予感がします。

 

いろいろお話する前に下の比較をご覧ください。

 

事例：年収４００万円のサラリーマンの方で住宅ローンは、金利２％・３０年返済・均等払い

５００万円の場合

毎月の返済額＝約１２９,３６６円

管理費等月額＝約２０,０００円

月額支払合計＝約１４９,３６６円

年間支払額計＝約１,７９２,３９２円

 

中古マンション（１,８００万円）＋リフォーム（４００万円）

毎月の返済額＝約８１,３１６円

管理費等月額＝約２０,０００円

月額支払合計＝約１０１,３１６円

年間支払額計＝約１,２１５,７９２円

 

と上記の様な結果になりますが、もう少しわかりやすくお話すれば、年収４００万円の方の一般的な控除後の手取り額は、約２,９００,０００円として（所得税・健康保険料・年金などの控除後の一例です）

 

新築購入の場合＝約１,１０７,６０８円

中古＋ﾘﾌｫｰﾑは＝約１,６８４,２０８円！！！

 

という差額になり、それを月々の金額にまですると

 

新築購入の場合＝約９２,３００円

中古＋ﾘﾌｫｰﾑは＝約１４０,３５０円

 

こうゆう表示になるといかがでしょう？金額面では上記の様な差になります。上の金額は、住宅ローン関係の費用すべてを支払った上で、その月に使えるお金という事です。今の家計の住宅（賃貸住宅の家賃負担）などと比べて頂くととてもわかりやすいと思います。更に、何かの事情で売却を考えた時新築の場合（特異な例を除く）ローンの返済より評価の落ち方が多く・・・心配

 

中古．．の場合、すでに２０年前後時間が経過していた物件の時には、評価自体があまり変わらずﾘﾌｫｰﾑ金額のロスぐらいで売れる可能性アリ！というメリットも見逃せません。また、新築を探す場合は　どちらかと言うと制限の多い物件探しになる～

 

新築の場合、不動産業者が企画販売するわけでどの地域にもまんべんなく供給というのは無理ですし価格も相場通りの金額でしかほぼ探せません。それに対し、中古住宅の方が価格・内容・地域などを比べても、もともとの物件数が格段に多く条件などで選べる幅が大きい．．．などなど、色んな角度から見ていただくととても魅力的な側面も見えてきますね。

 

今年は、こんな選択をする消費者が増えてくるのは間違いないと思います。皆さんも、いろんな角度から見ていただくと面白いと思います。次回からは、また賃貸のお話をしたいと「賃貸住宅の色々なトラブル」についてを掲載します。

 

今では自分で物件を売りに出せるウチコミ！売買REVOというサイトなどもあります。
有効に使って不動産物件の売却、購入をしてみてはいかがでしょうか？