中古住宅を購入の際に注意する事！その4

前回は、道路の話をしましたが、結構大切なお話です。道路については、見た目のことではないので、話としても簡単なことではありません。一般の方が調べることも出来ない訳ではありませんがいわゆる公道と言われる道路以外は、調査するのも大変です。一般の方が、安心して購入できる物件は、やはり相場の金額の不動産でしょう。

 

ところで、土地の注意点にはもう一つ重要な事があります。それが、今日のお話になります。中古住宅を購入する際の注意点として、建物の件を最初のブログでご紹介しましたが、今回のお話はそれの土地版です。

 

■どんな事が注意点になるの？

 

～まずは、地中の事です。

 

わかりやすい話からお話ししますと、ガラとかゴミなどが埋められていないか？や、昔使用していた浄化槽などが埋め
られていないか？や昔の建物の基礎などが壊して埋められていないか？と言うような話です。

 

■そんな事があるとどうなるのか？

 

～現在、中古住宅が建っていて、その住宅に住んで居るだけなら特に問題は起きませんが、建て替えや売却をする場合に問題が発生します。

 

■どんな問題が起きるのか？

 

～先ほど、ガラという言い方をしましたが、簡単に説明すると昔の建物の、解体したコンクリートの欠片やゴミのような部分の事をいいます。そういった物が、たくさん埋められていると建物を建て替えしようとする場合、邪魔になるので通常なら発生しない、撤去費用･運搬費用などが掛かります。一般の方はあまりご存じないでしょうが、その量が多いととんでもない費用がかかる事になったりします。

 

実際には、ガラ等を撤去するための重機(ユンボなど)の費用撤去したガラ等を運搬する為の運送費、そしてそのガラ等を引き受けてもらう産廃業者など….。ガラなどのゴミは、再利用の難しいゴミな上にコンクリートの欠片の様なものは、利用価値はなく重量は重いので運搬費がかさみ、個人の方での負担は重いものです。地中に埋まっていたものが、昔の浄化槽であっても地下室跡などであっても結果は同じ。

 

目ざとい方は、「瑕疵担保責任」があるじゃないか～と思うでしょうが、問題の先送りは上手くありません。

 

又、実際の現場で起きている事は～

 

例えば、売主さん自身も知らなかった土地の地下の問題が発生し、その時は地下室の残骸(鉄筋コンクリート)が埋まっていました。その事に気づかぬまま土地の引き渡しが完了し、買主が建築工事を開始すると、例の問題が発覚しました。

 

当然、「瑕疵担保責任」の問題になるわけですが、実際の撤去費用の見積もりは、200万円強！　売主は責任はあるものの罰則規定があるわけではなく、お金も無い、お金はもらったそんな事から、積極的に関与してくれません。困るのは買主、工事は進められず、時間ばかり経過してゆくこんなさ中に裁判など、時間がかかりすぎて、とても打てる手立てとはいえません。

 

結局、ほとんどの費用を買主が負担して工事を再開する。と言うようなことが結構あります。これほどの金額ではないとしても、負担と心労は規格外です。

 

■どうすれば、回避できるの？

 

～先ほどお話しした様に、事前にできる事を、まずはキチンとやる事。それに尽きます。この危険を知っているだけでも、見方が変わるので良いと思います。

 

■他に危険な事はないのか？

 

～あります！いわゆる「擁壁」の関係する物件です。読み方も難しいんですが、ヨウヘキと読みます。分かりやすく説明すると、道路より階段でその土地に上がるような物件で、当然　道路から土地までの側面が、コンクリートや石等
で、止められている様な状態の土地です。小さな崖といったらわかりやすいですね。

 

①コンクリートで固められている壁

②四角い石で城壁のように積み上げられている壁

③拳より大きな石で積み上げられている壁

 

３種類紹介しましたが、その中でまず安全なのは　①　だけです。②も危険度は③よりはマシですが、その土地に建物を建築する場合規制がかかります。何より、③は　「玉石積み」　といいます。これは、ほとんどの場合①の「擁壁」鉄筋コンクリートにやり替えをしないと「建築確認」取れません。

 

因みに、③を擁壁に替える工事代金は　３００万円はかかると思われます。知らないで購入したら、大変です！②のものは、「間知石」というもので写真の様な土が流れ出すのを止めるのには、問題はありませんが、その上に建物を建築するのは難しくなります。（ほとんどの場合）ただ、こういった形状の土地は、山間の土地や丘陵地でないと普通はありません。平坦地の場合は、心配ないです。

 

これも、経験･知識の豊富な専門家の手伝いをお願いしましょう。先ほどの①の様な擁壁でも、作られてから年数が経ち過ぎているものや、実はこの擁壁も土地に作る「構築物」という扱いで「建築確認」が必要な物なのです。ですから、当然　「建築確認番号」を持っているのが普通でその番号が無いような、違法建築物もあったりします。当然ですが、上記の様なものの場合…建築できません。

 

これも、建築するためには　「やり替え」！？トンデモナイ金額になります。

 

※いかがでしょうか？こういった知識を少しでももって頂いて、その件に頼んでいる業者さんがどのような対応･説明などをしてくれるか…。それを見ると信頼できるかどうかの、いい材料にはなると思います。自分のブログ内容は、そんな感じで使ってもらえたら…と思っています。実は、まだ続きます。

 

今では自分で物件を売りに出せるウチコミ！売買REVOというサイトなどもあります。
有効に使って不動産物件の売却、購入をしてみてはいかがでしょうか？