「不動産教室」道路と土地の関係

土地（不動産）の価値を決める一番大きなファクターはその土地の存在する場所です。東京の土地と、その近郊でさえ価格面から見ると、大きな差がでますね。前にも、ブログの記事で　土地の価格　のお話はさせていただいた経緯はありますが、今回のお話は価格的な要件以外で、土地の価値に大きな影響を及ぼす重要な要件となる　「土地と道路の関係」　です。

 

どういった意味かと言いますと、土地の接している道路の種類とその道路の幅員、道路の接し方は、土地利用に於いても欠かすことができない要件です。ここからは、その内容について　一つづつ説明していきます。

 

まず、道路の　定義　から説明します。道路と一口に言いましても、皆さんが日常生活で使っている道路とは、若干　使われ方や、意味合いなどが違います。不動産の取引などで使われている　道路　という言い方には建築基準法という法律で定義された決まりがあります。「建築基準法　第42条第1項」　で定義されている内容が、これに該当いたします。

 

「建築基準法　４２条　第１項」解説

 

１　「道路交通法で規定された道路」～国道、県道、都道、市道　等がこれに当たります。

 

２　「都市計画法や土地区画整理法などにより作られた道路」～上記法律に基づいて、割り当てられた若しくは、新設された道路　　土地区画整理地内の新設道路など。

 

３　「建築基準法の施行前から生活道として存在していた道路」～多くの道路は、昔の基準（２間や３間）の道幅のものがその殆どです。　道幅が、２．７ｍや３．６ｍの道路が多く見受けられますが、あくまでも　法施行前から存在していた道路だけですので、お間違いなく。

 

４　「上記２番の項目により　新設・変更　された道路で、２年以内に執行予定として、特定行政庁が指定したもの」～難しい言い方になっていますが、要は　２番の項目の道路で、まだ完成していない道路だけど、２年以内に完成の見込みがあるので、市区町村などが認めた道路のことを言っています。

 

５　「位置指定道路」～１～４の項目いがいのパターンで、道路と認めてもらうやり方です。すでに形態は道路になっている場合や完全に、新設で作るなど方法はいろいろあります。但し、「道路築造基準に適合」　しないと許可されない為、お金や時間、隣接する地権者などの理解と、意外ハードルが高いです。

 

※　更に、道路としての要件のとどめは、上記１～５に該当する道路（原則として幅員４ｍ以上）に、間口２ｍ以上接している事。つまり、どんな形であれ　２ｍ以下の接道　の場合、再建築が不可となります。恐ろしいはなしですね。

 

しかし、道路についてはまだ続きがあります。

 

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