「住宅ローンのお話」５

ウチコミ！タイムズ編集部

2012/08/10

賃貸経営

前回のつづきです。『景気の悪い今だから、住宅ローン控除などの税制優遇や住宅版のエコポイントなども期限付きで　ある』

～確かに景気の良い時は、このような制度の応援がなくとも物件は売れていきます。住宅ローン控除などは、借入金額や納税額などの条件により還付金額は変わりますが、一度納めた所得税や住民税の一部が戻りますので、メリットは大きいです。但し、エコポイントの方は物件自体が一定の要件を満たしていなければ対象外でなんの恩恵もありませんのでご注意を。もちろん、その年度の予算が終わってないかの確認も．．．。

～文末に「期限付き」とありますが、現在の税制優遇については、そのほとんどが　「時限立法」　という一定期間の間だけの法律です。

今は、景気が良くないため消費が落ちています。少しでも消費拡大につなげるため、定めた法律で実際に効果もでます。

しかし、景気の回復は読めません。景気の回復に合わせてこの法律はタイミング良くやめたい（景気回復後に無駄に優遇を続けたくないので）ために短い期限でくぎれる　「時限立法」　を適用させる。という方法をとっている。

一応の期限があるのです。

もちろん、景気が回復しない場合には、都度　「国会で法案を閣議決定」　だけすれば手続き簡単に継続はされますが、その時点にならないと継続されるかわかりませんので注意が必要です。

さらに、現在の住宅ローン控除は過去最高の還付率といわれていますが、その率は実は　年々段階的に減少していきます。ご注意を．．．。『住宅ローンの審査は、皆さんが考えている以上に基準が厳しく、審査が通る時に購入しないと買えなくなる』

～これはどんな意味かといいますと。（少々長くなりますが………..。）

金融機関が、住宅ローンの貸出審査で重要視するのは、勤務先・年収・勤続年数です。この３点に尽きると言っても過言ではありません。金融機関とは本来、企業・個人・団体などからいろいろな手段で集めたお金を運用して、お金そのものを増やすという他の業種とは違う収益形態ですので、始まりも終わりも全てお金です。

この為、お金や確固たる裏付けは信用しますが、それ以外の物は原則信用しませんし、形態上信用できません。（誤解のないようにお話しますが、決して金融機関を非難しているわけではない事を申し添えておきます）通常の企業の場合、お金と製品がありますが、お金しかないわけですから審査も厳しくなります。

金融機関での審査で有利な方といえば、公務員・団体職員・一部上場企業・優良企業などにお勤めの方々です。これは説明するまでもないでしょうが、まず国は原則倒産しません。また、金融機関がお金を貸す場合、考え得る限りリスクも一番少ないケースとなります。

逆に、不利な方々は　勤続年数や営業年数の少ない営業利益や経営状況などがあまり良くない企業などに、お勤め若しくは経営してる方などです。年収は、その方に貸し出す金額を決定する基本データとなりますが、金融機関は審査の段階でもちろんそのリスクを考えて、貸出金利よりも高い審査金利を使って審査をしています。

ここが厳しい２点目です。そして、この審査内容は非公開ですので詳しい内容は当事者であっても教えてもらえません。

つまり、何が原因で借りられないのか？　借入金額を減らされたのか？　は金融機関以外の人にはわからない仕組みになっています。

更に、今はどのような貸出についても世の中は厳しくなっていますので、審査ルール自体がそちらに傾いている状況……。厳しいです。借入年数は、原則７５歳完済で計算されますので、原則上限３５年で現在の年齢から７５歳までの　のこりの期間ローンの実行日と誕生日の関係で１年変わる事があります）までとなります。

更に、保証会社（住宅ローンの様な長い期間のローンの保証をしてくれる会社で、現在の住宅ローンには絶対必要な手続きです）も金融機関とは別に更に厳しい審査をします。この２つの厳しい審査に合格してはじめて融資の承認が下りるのです。

ですので、長年大手企業などで務めた方が自営業を始めたばかりのケースや、大手企業などから転職して３年未満の勤続年数の方の場合、みなさんの望むような審査結果はたいへん難しくなり、勤続年数等が１年未満の方に至っては、場合によっては審査すらしてもらえないこともあります。

冒頭の　「～買えなくなる」　も決して大げさな文章ではありません。覚えておいていただきたいのは、今お持ちになっている現在進行形の勤務経歴や役職などは、みなさんがお考えになる以上に住宅ローンに対する武器といいますか宝になる物だということを。

☆まとめ

かなり長い内容になってしまいましたが、これだけではまだまだ解決できていないと思っています。一度UPするとこんな分量のお話の為、頻繁には難しいのですが続けていきますのでご期待下さい。最後に、これから購入しようとお考えの方々は、不動産の事をあまり特別なものと意識せずご自身の生活と照らし合わせてご自身の中の　「なぜ」　を解決して、ご自身で決断をお勧めいたします。

結果が「購入しない」これも選択肢の一つです。

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