「個人情報」という理由で煙に巻かれない――オーナーチェンジ物件の居住者の見極め

なぜ売るのか？　売却理由から考える

中古マンション投資では、すでにその部屋に借主が住んでいるオーナーチェンジの物件もあります。

物件に住んでいる人がいれば、とりあえずは家賃収入があり、空き室リスクはなさそうに見えますが、問題は、その入居者がどんな人かということです。

そこで必ず確認しておきたいのが、オーナーの売却理由を聞いたうえで、次の２つ点についてです。

１）どんな人が借りて住んでいるか
２）これまでに家賃の支払いが遅れたり、滞納はなかったか

まず、オーナーの売却の理由を聞くのは、入居者がいる物件であれば、収入は安定しているはずです。そんな物件を手放す理由はいったい何かということです。そこに何か隠されたものがあるのかを探りたいところです。

売却理由として考えられるものとしては、

１）急に現金を必要とする理由がある、
２）物件の買い換え
３）賃貸経営をする気がない、あるいはなくなった
４）その他　

といったあたりでしょうか。

１）、２）については理由が明確なので、まず問題はないでしょう。しかし、３）については、例えば、年齢が高くなって賃貸管理が難しくなった、相続物件で賃貸経営をする気がないなどであれば理由が明確なのでよいのですが、そうでない場合はちょっと注意が必要です。

入居者に詳細については、物件購入以前の検討中の段階では個人情報保護の観点から、なかなか教えてもらえないことも多くなっています。もちろん、売買の契約をしたあとであれば、現状の賃貸契約書の内容を引き継がれるので、明確になりますが、検討段階では教えてもらえないことのほうが多いようです。つまり、購入にあたっての不確定要素になるわけです。

ゼッタイに聞いておきたい、居住者の5つの情報

個人情報と言われた場合であっても、私は営業担当者に以下の5点について必ず、確認するよう頼んでいます。

１）入居者の性別
２）年代
３）現在の属性（学生・会社員など）
４）入居日
５）家賃滞納の有無

現所有者のオーナーによっては、これらのことを個人情報の保護をタテに、頑なに拒否したり、一部しか教えてくれない人もいます。しかし、この5つの質問は個人を特定するような情報ではありません。それを拒むのであれば、その物件は購入しないことも伝えます。

マンション投資はリスクがある投資です。そのリスクを減らすことは投資家としては当然です。そして、自分自身できちんと納得した上でないと投資はできません。また、この5点についてはマンション投資を行っているオーナーにとっては、誰もが共通して気になることで、それに答えない持ち主のオーナーに誠実さを感じない、即ち信用できないと思うのです。

これはどんなものを買うときもそうですが、気持ちよくスッキリとしたやり取りをしたいものです。中古マンション投資では、物件によっては千万円単位になるのですからなおさらです。そんなことで時間を取られるのであれば、違う物件を探したほうが、よい出合いがあると思うのです。

私の経験でこれまでにあった一番丁寧な対応をしてくれた方は、１）～４）の質問に答えてくれたうえで、「家賃の支払いがすこし遅れがちですが、毎月きちんと支払ってくれています」と、家賃が入金された通帳のコピーを見せてくれました。

私はこの対応から安心して、その物件を購入しました。

こうした物件の情報を得るには、やはり営業担当者との関係も重要です。これはこの連載の中でもお話ししていますが、営業担当者との信頼関係はきちんと作っておきたいものです。

とくに不動産のような高額な取引では、相手に寄り添った商談が求められます。こちらの対応はもちろんですが、それができない営業担当者や商談相手ということであれば、少し警戒心を持ちながら、場合によっては話を進めないことも考えたほうがいいのではないでしょうか。