中古不動産の耐用年数

中古の不動産を購入した場合に、建物などの固定資産の耐用年数はどのようにしたらよいのでしょうか？

１．簡便法
中古の耐用年数を計算するときに、よく使われるのは、下記の簡便法と呼ばれる算式です。

中古の耐用年数＝法定耐用年数－（経過年数×0.8）

（注1）計算結果が1年未満の端数が出た場合には、1年未満切り捨て
（注2）税法の規定では、「中古の耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」となっていますが、計算結果は同じになります。
（注3）経過年数が法定耐用年数を超えている場合には、次の算式になります。 法定耐用年数×0.2＝耐用年数（1年未満切捨）

（具体例）

築30年の鉄筋コンクリートの居住用マンション
47年－（30年×0.8）＝23年
※23年で償却
築25年の木造の居住用アパート
22年（法定耐用年数）＜25年（経過年数）
22年×0.2＝4年（1年未満切捨）
※4年で償却
築年数が経っていれば、短い期間で償却することが可能になります。

しかし、短い期間で償却すると、償却が終わった途端に大きく所得が出て、高い税金が課税されることになります。 また、将来、売却する際に、譲渡所得の計算上、減価償却によって経費にした金額は、取得費（売却金額から控除されるもの）から除かれるため、譲渡の税金が高くなることがあります。

減価償却は早く償却すればよいというわけではなく、出口戦略を見据えて短く償却した方がよいのか、長く償却を取った方がよいのか判断しなければなりません。

２．簡便法以外の方法
（１）法定耐用年数を使う。

「中古の固定資産を取得した場合には、その資産の法定耐用年数によらずに、購入した中古資産の取得の時以後の使用可能期間の年数を耐用年数とすることができる」とされています。

つまり、中古の耐用年数を使うことが「できる」のであって、原則は、法定耐用年数を使用します。 ですから、中古であっても、法定耐用年数を使用することには問題はありません。

しかし、法定耐用年数では、償却期間が長すぎることもあります。

（２）見積法を使う。

中古の耐用年数は、使用可能期間として見積もられる年数を使うのが原則です。見積もるのが難しい場合には、例外的に、簡便法を使用できることになります。

大抵は、見積もることが難しいので、簡便法による算式を使うのが一般的になっています。

ですから、使用可能期間として見積もれるのであれば、2年でも5年でも10年でも償却することができます。 しかし、税務署から後から否認されないように根拠ある年数でなければいけません。 勝手に決めることはリスクがあります。 できれば第三者（専門家など）の鑑定書や意見書などの証拠があることが望ましいです。

具体的には、不動産鑑定士やインスペクターにお願いするのが一般的です。 多少費用はかかりますが、減価償却をコントロールしたい場合には、オススメです。