所得とキャッシュフローの違い

賃貸経営において一番重要なことは、現金の手残りがいくらになるかです。 借り入れをして購入しているような場合には、確定申告の所得は黒字になっているけれども、収支（キャッシュフロー）は赤字になっていることがよくあります。

キャッシュフローが赤字になっていないか常に確認が必要です。 そのためには、税金計算上の収入金額、必要経費と実際の収入、支出が異なる場合があることを理解しなければなりません。 「これがわかっていないと、賃貸経営はできない」と言っても過言ではありません。

●お金が入らないが、収入金額になるもの
・・・家賃の滞納金
滞納があって、家賃が入らないため、お金が入ってきませんが、所得としては、収入にあげなくてはいけません。
●お金が入るが、収入金額にならないもの
・・・敷金・保証金
敷金や保証金は、契約時にお金が入ってきますが、一般の契約では、退去時に返還するものになりますので、所得計算としては、預り金となり、収入にはなりません。
●お金が出ていくが、必要経費にならないもの
・・・借入金の元本、所得税・住民税、生活費
借入金の利息は経費になりますが、元本の返済は経費になりません。また、所得税や住民税もお金が出ていきますが、経費にならないものになります。 生活費も当然経費になりません。
●お金が出ていかないが、必要経費になるもの
・・・減価償却費、青色申告特別控除
減価償却費は、減価償却資産の購入時には、お金が出ていきますが、それ以後はお金が出ていきません。お金が出ていかなくても減価償却費として必要経費になります。
このように、所得計算と実際の収支計算にはズレが生じるのです。 表にして並べてみると違いがよくわかります。

左側が、所得計算です。つまり確定申告で使う数字です。 右側が、実際の収支計算（キャッシュフロー）になります。

確定申告書では、課税所得として、685万円も出て大きく黒字になっていますが、 キャッシュフローでは、最終的な手残りがマイナス44万円になっています。

この違いは何かというと、主なものとしては、

家賃収入の金額（滞納分が違う）
所得計算では、減価償却費が計上されているが、キャッシュフローでは計上されていない。
キャッシュフローでは、借入金の元本が計上されているが、所得計算では計上されていない。
キャッシュフローでは、所得税・住民税・生活費が控除されている。
このように、所得計算とキャッシュフローが違うことを理解していないと、所得が出ているからといって、浪費してしまい、実はキャッシュフローがマイナスになっていることに気が付かないことがよくあります。

賃貸経営において、現状分析は非常に大切です。 確定申告上の所得だけを見ていても、経営はできません。キャッシュフローは別物と考えて、しっかり把握しましょう。