賃貸経営で気をつけなければならないデッドクロス！

賃貸経営でデッドクロスを知らないと、大変なことになります。

デッドクロスとは、借金をしてアパートを経営している場合に、1年間あたりの元本返済額 が減価償却費よりも大きくなる時点をいいます。 このクロスする時点から、税金が高くなるため、資金繰りが厳しくなります。

１．減価償却を理解しよう。

減価償却とは、支出と経費のタイミングが違うものになります。

減価償却によって、支出の金額よりも、経費の金額の方を多く取ることが可能です。 しかし、先に経費を多く取ってしまうことは、後から支出が多くなることの裏返しになります。

経費よりも返済が多くなることで、手残りに影響することになります。

借入で賃貸物件を購入して、減価償却を先に多く取ると、減価償却が少なくなってから、支払い（借入れの返済）が大きくなることがあります。 つまり、減価償却とは、支出と経費のズレを生じさせるものにすぎないのです。

２．借入れを理解しよう

借入れの返済方法は、大きく元利均等返済と元金均等返済があります。

元利均等返済とは、元金と利息の合計を一定額にする返済方法です。 返済金額を一定にする代わりに、毎回の返済金額の元金と利息の内訳が変化していきます。 当初は、利息の割合が多く、元金の割合が少なくなります。返済を重ねるほど、利息の割合が小さく、元金の割合が多くなっていきます。

元金均等返済とは、元金の返済額を一定額にする返済方法です。利息は元金の残高に応じて課されていくことになります。 当初の元金の残高が多いときは、利息も大きいですが、返済が進み元本の残高が少なくなれば、利息も小さくなります。

支払う利息の総額は、元金均等返済の方が少なくなります。 借入金１億円、返済期間２０年、利息３％の場合で比較すると下記の通りになります。

元利均等返済 元金均等返済

支払利息総額 33,116,329円 30,149,042円
では、元金均等返済の方がよいかというと、そうではありません。 元金均等返済の方が元利均等返済よりも、当初の返済総額が大きくなるため、家賃収入から返済できるかどうかになります。 借入金１億円、返済期間２０年、利息３％の場合で比較すると下記の通りになります。

元利均等返済 元金均等返済

1年目返済金額 6,668,177円 7,939,130円
家賃収入が800万円以上ないと現実的に元利均等返済は難しくなります。

毎年の家賃収入＞元金均等返済による年間の返済額 となっても、安易に元金均等返済にするのは危険です。

３．デッドクロスとは

借り入れの返済方法を元利均等返済としている場合、当初は利息の割合が多く、元本の割合が少ないのですが、徐々に利息の割合が少なくなり、元本の割合が多くなります。 つまり、経費となる利息が年々少なくなるということです。

また、減価償却についても、附属設備の耐用年数は15年のため、建物よりも早期に償却が終わってしまいますし、定率法を選択すれば、最初は大きく取れる減価償却費も徐々に少ない金額になっていきます。 ここでも経費が少なくなって、税金が増える原因になります。

税金が増えることで、キャッシュフローがマイナスになる危険性があるので注意しなくてはいけません。

つまり、年々支出する返済額はかわらないのに、利息金額と減価償却の減少から所得が大きくなります。そして、支払う所得税が多くなるため、キャッシュフロー上、手残りがマイナスになるになる可能性が高くなります。

年間の減価償却費よりも年間の元本返済額が大きくなる時を、デッドクロスといいます。

デッドクロスになりやすい例
フルローンで借りている
元利均等返済で借りている
土地の借入金が多い
デッドクロスの時期がいつなのかを把握し、そのための対策をしなければならないのです。