不動産取引における「瑕疵担保責任」について

１　瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

 

○　瑕疵担保責任とはなにか

 

瑕疵とは、表面からは一見して見えない、見る事が出来ない欠陥と思っていただければ、ほぼ　間違いではありません。

 

その　担保責任　とは・・・・。
不動産の取引は、売主さんと買主さん　の利害関係がその全てです。

 

• 売主さん　・・・出来る限り高く売りたい「後々トラブル等も避けたい」
• 買主さん　・・・出来る限り安く買いたい「欠陥や故障等にも自腹はご免だ」

 

簡潔に　利害関係は全く一致しない　事がおわかりいただけると思います。これを放置すれば、売主さんは売却に不利な事をつつみ隠し、買主さんは購入した不動産の　どんな欠陥でも売主さんに押し付ける。

 

とんでもない事態が続発して、不動産の取引自体が　出来なくなってしまいます。そこで、法律でお互いに一定の線を設け相互に責任の所在を明確にした物　が瑕疵担保責任です。

 

○　その内容とは

 

売主さん側の責任・・・

１.　人間が生活を営む上で、必要な設備や機能が損なわれていない事。

 

～例えば、

• 水道の給水装置等が壊れたままである
• 排水管が詰まったままである
• 給湯器などが故障したままである

 

２.　売主さんが知っている、売却に不利な情報

～例えば、

• シロアリや雨漏り等の情報（解決済みでも）
• 建物の腐りや欠陥の情報
• 地中に埋まっている水道管・ゴミ・池・地下室・井戸等の情報
• 土地の境界等に関する情報

 

以上の情報を、故意に伝えなかったり、隠したりすると　売主さんは責任やその費用負担を迫られます。場合によっては、訴訟などもあります。

 

買主さんの場合・・・

１.　上記に記載した例以外の保証請求は、原則できません。

 

～例えば、　引き渡し後に気付いた汚れ・破れ・不具合
自分が使用開始してからの故障・破損・不具合
（建物の付属物に関しては、ほぼ請求不可能です）

 

２.　瑕疵担保責任の請求には、期限があります。

～売主が不動産業者の場合・・・・・
不動産の引渡から　2年以内

 

～売主が一般の個人の場合・・・・・
不動産の引渡から　2～6カ月以内

 

売主さんが、不動産業者か一般の方かで上記の様な期間の違いがあります。いずれの場合も、期間内に相手に通知連絡を取らないと、その権利をなくしてしまいますので、注意が必要です。

 

○　まとめ

このような内容の為、いずれにしても　書面で証拠をのこすのがベストです。物件状況確認書・付帯設備確認書　等の書面を作成し、当事者間で持ち合う事を　お勧めします。（大手仲介業者等は、普通に作成しています）

 

この書面は、かなり大事な物ですから良く目を通し、話し合いも十分にしてください。次回は、瑕疵担保責任の事例などを交えた話をします。

 

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