賃貸住宅（アパートマンション）の立ち退き料とは

【「法定更新」はどの位、画期的な法律なのか】

 

とにかく、貸主の立場が強すぎた今まででしたので「貸主の意志」はほぼ加味されませんでした。つまり、借主が「借りる意志が無くなるまで」借りられる事を基本としました。これによって、貸主の希望や意志で「賃貸契約を終了」させる事が出来なくなったわけです。賃貸契約は、現在、2〜3年ぐらいの契約期間が普通ですね。

 

しかし、契約が終わったから終了出来る性質のものではありません。借主さんにとって、賃貸住宅は「生活の基盤」とも言える拠点です。自分たちの意志で住替える事以外に、転居しなければいけない事情があっては安定しません。ですから「更新」についても、貸主さんの希望や意志をほぼ認めない法律となりました。

 

「借主が住み続けたい意志があるのに、貸主が応じない場合」
賃貸契約期間が終了と同時に「前の契約と同条件で、賃貸契約が更新される」・・・これを法定更新としました。

 

■この法定更新の凄い所は〜

 

• 契約の終了期間を貸主が忘れていても・・・更新
• 契約更新の内容を交渉している最中でも・・・更新
• 貸主が契約の更新を拒んでいても・・・更新

 

という様に、貸主の意志はほとんど関係なく、借主の希望が優先されます。
貸主の希望が入れられるのは・・・

 

• 貸主がその住宅を利用しなければ生活できない程の理由がある。

 

勘違いしないでくださいね。法的には「貸主の正当事由」が無ければ認められない。となっています。この正当事由というのは、本当に難しい事なのです。「自分の子供の為に、住宅が必要」「知り合いや親類の為に住宅が必要」「自分のセカンドハウスとして住宅が必要」こんな理由では、正当事由にはなりえません。

 

「貸主自身が破産などして、住むところも無くなり、この住宅に住むしかない・・・」というほどの理由があって初めて認められる厳しさと理解してください。要するに、簡単には認められないという事です。

 

• 貸主から借主に「立ち退き料などの対価」を支払い、借主の合意を得る事。

 

簡単に言えば、お金を払って借主さんに納得してもらう方法です。賃貸借契約書に「貸主に立ち退き料等を請求しない・・・」などの文章を見かけます。貸主さんに法的な「正当事由」が無く、賃貸契約を終わらせようとしても、現在の法律では不可能なのです。その部分を補てんする可能性が或るのが「唯一、この立ち退き料」なのです。

 

それを否定する契約書を作っても、契約解除の方策を削り落としただけにすぎません。この「立ち退き料」を「とんでもない事」という解釈は、チョット間違いですね。裁判などになってしまった際に、正当事由の次に斟酌されるのが「立ち退き料」なんです。これほど厳しくなっているのです。

 

貸主も借主も気持ちよく良い関係を続けたいものです。

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