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不動産賃貸募集の仲介手数料と広告料(略称AD)とは

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不動産賃貸住宅の仲介に係る「仲介手数料」についてのお話しをします。賃貸住宅を仲介してもらった場合、実際に支払う仲介手数料は、誰がどれだけ支払うのか?

 

  • 借主さんが家賃の50%の仲介手数料を支払う場合、貸主から貰える仲介手数料は、家賃の50%まで。
  • 借主さんが家賃の100%の仲介手数料を支払う場合、貸主からは貰えません。
  • 貸主さんから仲介手数料を貰わない場合、貸主から貰える仲介手数料は、家賃の100%まで。

 

以上が「宅地建物取引業法」で定められた報酬額の上限です。

 

これは、不動産業者が何社いたとしても、1円たりとも増やせません。つまり、賃貸募集の場合は「家賃の1か月分」が絶対的な上限金額なのです。ただ、宅地建物取引業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告料などを併せて請求できる」という、抜け道の様な規定が存在しています。

 

その為、賃貸不動産業界では「そこをプラスに解釈」といいますか、自分たちの都合のいい方向に解釈して、借主さんから1か月分の仲介手数料を貰った上で、更に大家さんから「広告料」という名目で、1か月分の家賃(普通に仲介手数料と同じ金額)を貰っています。もっと凄い不動産屋さんだと「広告料」名目で2か月、3カ月なんて事をしています。

 

大家さん側に立ってみても、決して納得できる話ではないと思いますが、賃貸経営をしている大家さんにとっては、空き住戸を長い期間抱えるのは、非常につらい事です。

 

更に、今の賃貸住宅に入居者を募集する手立てが、不動産業者にお任せする以外にないわけで、大家さんには、選択肢がありません。一時期のように、世の中の景気のいい時でしたら入居者の募集も今ほど苦しまないかもしれません。

 

しかし、世の景気もあまり良くない上に、新築の賃貸物件もどんどん増えています。一番恐ろしいのが、頼みの不動産屋さんの属する業界の悪癖です。

 

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■不動産業界は構造が破綻しています

 

入居者賃貸募集をしたとしても、まともに広告を法令を守って行ったとしたら、不動産業者さんは自分たちの実入りがいい物しか興味を示しません。つまり、入居者賃貸募集広告の「不動産業者の報酬が記載されている部分」を熱心に見て、物件を集めています。

 

これが「AD」とか「B」とか言われている、広告費・バックマージンの事です。

 

※AD=広告料として不動産会社が受取る「法的に仲介手数料」と呼べない分の収入です。
※B=バックマージンとして、営業担当が直接もらえる「袖の下」の様な収入です。

 

裏を返せば、物件がいいとか、何がいいとか以外の話です。

 

では、この費用は誰が負担しているのか?
ずばり! 借主さんです。
「え〜〜! 酷い! 知らなかった〜 」となりますよね。
こういうカラクリです。

 

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■AD(広告料)が当たり前の不動産業界

 

物件募集する際に、大家さんにかけあって「敷金:2カ月 礼金:1カ月」の内、入居者募集を頑張りますから契約に成ったら、敷金1か月分と礼金1か月分をADとして当社にください、とやって、交渉が成立すれば不動産業者向けの「募集の広告の図面」に「AD100%」と書いても自分たちの収入は1か月分あります。また、借主さんを自分で見つければ「合計3か月分の収入」になります。

 

これって、冷静に考えて見て下さい。大家さんも敷金・礼金を削られて、借主さんは多く払わされてその上「仲介手数料」も取られて…。不動産業者が一人勝ちのシステムです。

 

大家さんは、空き住戸を埋める為に足元をみられて、突っぱねる訳にもいきませんし、借主さんは事情が全くわかりません。知る術がありません。中には、更に凄い事を平気で行う業者さんもいます。

 

大家さんに内緒で、礼金等を増やして契約になったら、その分をチャッカリ頂いてしまう…。もう、詐欺と呼んでもいいでしょう。大家さんにとっても、そんな広告をしているとは知らない場合もあったりします。

 

こんな事をされてしまっては、チェックのしようもありません。そして、この事が与える影響も見過ごせません。次回は、そのお話しをしていきます。

 

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■AD(広告料)が不要の賃貸募集もあります

 

不動産会社が客付けをするのにREINS(レインズ)への登録、自社集客、ポータルサイトへの掲載しかありません。自社集客が機能していればいいのですが、そこが強くないと後は相手次第、反響があるのを待っているだけです。その上ポータルサイトへ掲載するのに費用がかかるため、AD(広告費)が出ない物件は掲載すらされないということも当たり前です。

 

大家さんはどうしますか?他の大家さんよりもADを多く支払い優先的に紹介してもらいますか?その後に待っている世界は正しいものでしょうか?

 

大家さんに広告費が一切要らない、賃貸募集というものがあります。ウチコミ!というもので、賃貸史上初と言って良い募集形態です。大家さんが直接入居希望者を募集します。不動産会社を通さずに募集できるので、不動産会社の都合に左右されません。

 

登録料や掲載料が無料なのでまずは使ってみるのもいかがでしょうか。その結果、今まで必要だった広告料を削減し、入居希望者に還元してメリットとして募集をしています。大家さんにとっても入希望者にとってもメリットのあるサイトです。賃貸のお部屋探しをしているのなら是非こちらを活用してください。

 

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【不動産業界の広告費にまつわる記事関連リンク】

賃貸にまつわる広告料の慣習

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この記事を書いた人

不動産オーナーが直接賃貸募集ができるウチコミ!タイムズ編集部です。 ウチコミ!には不動産投資家同士による個人間売買が可能なウチコミ!売買REVOもあります。

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