「賃貸募集成約事例ファイル」——投資ではなく“事業”目線で挑む賃貸経営

「賃貸募集成約事例ファイル」——それは賃貸物件を所有する大家さんが直接入居希望者を募ることができるウチコミ！を活用し、実際に成約した事例を紹介するコーナー。今回は、事業の一部門として不動産経営を始め、賃貸業を投資ではなく事業目線で捉える小川オーナーに、論理的で明確な経営術と、ウチコミ！の利用について伺った。（取材・文／浦邊 真理子）

オーナー業2年目。独学で戸建て賃貸23戸を経営

——ウチコミ！を使い始めたきっかけを教えてください。

賃貸仲介会社さんに頼る従来の方法だと他力本願になるので、何か自身で集客をできるものがないかと思っていたところ、ウチコミ！を知りました。

——賃貸経営を始められたきっかけを教えてください。

会社が軌道に乗っても、売上は銀行へ預金するだけだったのですが、この資金を使ってなにかできないかとずっと考えていました。そんななか、古家をリノベーションして賃貸に貸し出す再生事業のことを知り、「自分でもやってみたい！」と思い、2019年11月に初めて築古戸建てを購入・再生したのがきっかけです。

エージェントの存在がありがたい

——ウチコミ！を使った感想を聞かせてください。

サイト自体は、ボタン位置など分かりづらいと思うところがありますが（笑）、仕組みはとてもいいと思います。本業があり、ずっとサイトを見ていられるわけではないので、メール通知機能はとても助かります。私のような専業オーナーではない忙しいタイプは、初めに物件情報を入れて、あとは連絡が入れば見るという流れです。

またこれは私が悪かったのですが、現在依頼している管理会社がウチコミ！の仕組みやエージェントの立ち位置を理解していなかったので、契約書の作成や火災保険、保証会社の手配を全員が「誰かがするだろう」と、責任の所在が分からなくなりトラブルになったことがありました。これを教訓に、ウチコミ！に仕組みを改めてヒアリングし、管理会社・エージェントに、それぞれ誰が何をするかを説明するようにしました。

普通であれば、不動産事業2年目の大家が直接募集するのはハードルが高いと思いますが、内見や契約はエージェントが関わってくれるので助かりました。本業の傍らでも任せておけたので安心でき、とてもいいシステムだと思います。

——エージェントは物件ごとに全て違う会社に任せていますね。

同じエリアでも、あえて違うエージェントにお願いして比べています。同じところに任せて“楽”を選ぶのではなく、ビジネス目線で物事をみるようにしています。

なにより集客できて“ナンボ”

——賃貸経営はどのように学ばれましたか。

大家会などには参加せず、事前リサーチや購入する基準、リフォームの方法やホームステージングの方法まで、独学で本を読んで学びました。新たな分野への参入になりますので、著名な書籍で何度も繰り返し勉強させていただきました。

しかし、いくら物件力を上げても当社の物件に目をとめてもらえないと、物件には来てもらえない。“集客”が最も重要だと思っていて、そのために尽力しています。ウチコミ！を利用させていただいたのも“集客”の一環です。

——ほかの集客サイトは利用されていますか。

ウチコミ！以外にも、エコーズとジモティーを利用しています。どれがいいというわけではなく、それぞれいいところがあります。特に客層が違うと思うので、家賃帯で分けて利用しています。ウチコミ！は中間の価格帯だと思っています。

——賃貸業界で思うこと、感じたことはありますか。

私は異業種からの参入です。だからこそ思うことは、変わっている特殊な業界だと思います。

特にビジネスパーソンには当たり前の、「ホウレンソウ」（報告・連絡・相談）がないので驚きました。報告を待っていても情報が入りませんし、依頼・発注したからと言って動いてくれているとも限りません。恐らくですが、タスクやスケジュールという習慣がないのかと思います。とは言え、それを嘆いていても始まらないのでこちら側でコントロールする必要があります。

今回成約した入居者さんとのやりとりでも、できる限り早い返事を心掛けました。エージェントさんによってはレスポンスが遅く、入居者さんの要望が伝わっているのかどうかよく分かりませんでした。オーナーの私でさえヤキモキするのですから、入居者さんとしても同じ気持ちでしょう。モチベーションが高いときにレスポンスよく対応することで、成約につなげやすくなると考えています。

そこで、お問い合わせ内容が私の分からないことであっても、まず私から「エージェントからのご連絡をお待ちください」と第一報のレスポンスを早くするようにし、安心していただけるようしました。

私も本業はありますが、ビジネスマンとして問い合わせにはすぐに返事をすること、私が分からないことでもまずは返信し、お問い合わせの件については何時何時まで返信をするなど、不安に思う要素は全て取り除くことが大切と考えています。

“融資”を中心に賃貸経営を考える

——賃貸経営で重視していること、意識していることを教えてください。

空室期間をいかに少なくして、早く満室にするかを重視しています。

投資家によっては、家賃を下げることは利回りを落とすと拒否する人もいますが、私は、家賃を下げてでも早期満室経営の達成を目指します。これにより、“経営者”として困難な局面でも入居付けができる能力を持ち、融資できる相手であると金融機関の評価を得る方が大切だと考えています。満室になったら全銀行に満室になったと報告して、次の融資につなげていくアクションをしてきました。

賃貸経営を投資として考えていくのではなく、事業として考えることです。家賃を下げて利回りが少し落ちたとしても、早期満室にする経営力が認められ融資につながればそれでよいと考えています。事実、賃貸業を始めて2年で戸建て23戸を運営できているのは、銀行の融資を受けられたからです。

——賃貸業を本業にするという考えはありますか。

最初から事業の一部門として拡大をしていこうと思っていて、それは今も変わりはないですね。

——今後の展開を聞かせてください。

もちろん、賃貸業の拡大はしていきたいと考えています。今後の人口減を考えると、やはり戸建てにこだわっていきたいですね。今後はバーチャルリアリティーの導入も考えていますが、まだ少し早いかなと思って時期を見て準備しています。

——小川オーナーありがとうございました。

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