ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する！

ウチコミ！タイムズ編集部

2017/05/26

賃貸経営

成約インタビュー

今回の成約インタビューは関西に住む大家さん、中矢オーナーです！現在所有の物件は、92部屋。しかもすべて自主管理です。元は関東でインターネット関係のエンジニアをされていた中矢オーナーは、20年前に知人がマンションを建てるという話をしていたのをきっかけに興味をもち、賃貸経営を始められました。そんな中矢オーナーには、2つの目標があります…。それは「すべて満室にすること」、「100部屋所有すること」なんです！中矢オーナーの賃貸経営はどのようなものかご紹介します！

横山中矢オーナーがウチコミ！に登録したのは、2014年の5月。ずいぶん前から登録してくださっていたのですね！

中矢オーナー満室にするためには一つでも募集の幅は広い方がいいと考えていて、自分で募集できるサイトはないか探していたんです。ネットで御社のサイトを見つけて登録したものの、2014年時点ではエリアがまだ関西に進出していなかったので、会員登録だけして、待っていました。

そして昨年の10月、ウチコミ！事務局から関西進出の連絡を受け、中矢オーナーはウチコミ！を利用しはじめました。

ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する！

今回、ウチコミ！でご成約したのはこちらの物件です！学研都市線の野崎駅から徒歩8分のところにある築29年のマンション

学研都市線の野崎駅から徒歩8分。駅には近いですが、築29年のマンション。部屋は今時珍しい和室。しかも、防犯的に敬遠されがちな１階のお部屋…。

野崎駅とは：大阪から電車で30分、京橋からは14分のところに位置する学研都市線の駅です。野崎駅には、人形浄瑠璃の題材にもなった、お染久松の悲恋物語で有名な野崎観音（慈眼寺）があります。野崎駅がある大東市は、平安時代から大阪と奈良を結ぶ交通の要衝として栄えました。江戸時代には商都大阪の重要な後背地となりました。

「築29年」「和室」「一階」どれも決まりにくそうなキーワードは、不動産会社さんも案内しづらそうです。

ところが、こちらの物件、ウチコミ！に掲載してから、たった一ヵ月で成約しました！今回入居された方は、ご高齢のご夫婦でした。実は、中矢オーナーは101号室にご高齢の方が入居するのはあらかじめ想定済！一体どういうこと！？

中矢オーナーが賃貸経営を行う上で誰をターゲットにしているのか聞いてみました！

中矢オーナー人口減少で日本全体で部屋が空いてきているじゃないですか。でもトータルの人口は減少しているけれど、グラフにしたときに増えている層があるんです。どこだと思います？

横山高齢者の方ですか？

中矢オーナーその通り！60歳以上の高齢者の方は増えている。そしてもう一層増えているところがあるんです。

横山それはどこでしょうか？

中矢オーナーそれは、30・40代の独身の男女なんです。なので、20代の独身の男女だと、小さなワンルームにニーズがありますが、30・40代になってくると、ある程度お金があるので1LDKに住んだりして、ゆったり生活をしたいというニーズが出てきますよね。今後ますます増えていくだろうこの２つの層にポイントを置いてやっています。

なるほど。人口の推移をみてターゲットを絞っていくのは良いアイディアですね。ターゲット層がこれからどうなっていくのかも考慮に入れて賃貸経営をする必要がありますね。

※参考：厚生労働省　日本の人口ピラミッドの変化

決まりにくい一階の部屋ほど、決まりにくい和室にせよ！

ほとんどの部屋は、リフォームをして洋室に変えている中矢オーナー。しかし一階はあえて和室のままにしていたそうです。防犯上一階は決まりにくい傾向があるにもかかわらず、リフォームをせず和室のままにしたのはなぜでしょうか。

中矢オーナー実は、一階は高齢者の方からは好まれるんです。階段は登るのが大変だから、一階がいいというニーズはありますよね。

横山なるほど！高齢者の方が住む可能性が高いから、高齢者の方が馴染み深い和室を残していたのですか？

中矢オーナーそれもあります。また洋室にリフォームしないことで、家賃も他の部屋より下げることができます。

年金で生活をされるご高齢者の方にとっては、家賃は少しでも節約したいですよね。そのようなニーズも考えてのことだったのです。

～ポイント～: 「綺麗にして募集をすれば決まる」というわけではありません。費用をかけて綺麗に直しても、元を取るために賃料が上がってしまっては、入居希望者さんが返って入りづらくなってしまうことも。「いかにコストダウンするか」、且つ「入居希望者さんにとって住みたいと思う部屋にするか」の二つのバランスを中矢オーナーは追及します。

費用を大幅削減！入居希望者さんに選ばれるウチコミ！

またウチコミ！での入居者募集は、オーナーにとっても入居希望者さんにとっても費用削減につながります。

横山ウチコミ！での募集と通常の不動産会社で行う募集、中矢オーナーにとって一番の違いは、何でしたか？

中矢オーナーウチコミ！では、オーナーが払う費用が違いますね。仲介手数料一ヵ月で済むのがすごく助かります。ウチコミ！ですべて決めたいくらいです。通常は、業者さんには広告料を二ヵ月～三ヵ月払っていますので。

横山二ヵ月～三ヵ月広告料を払うオーナーさんはこのあたりで多いですか？

中矢オーナー結構いると思いますよ。中には一ヵ月しか広告料払いませんという人もいると思いますが、広告料一ヵ月にしてしまうと、客付けと元付けで利益を折半したら、元付業者さんには半月分しか入ってこないですよね。半月分の利益だったら、元付業者は、他社に募集させないで、自社で囲いこんでしまいます。

横山結果的に、インターネット上での露出が減ってしまいますね。

中矢オーナーそれならば、広告料は必要経費ということで、倍の費用を出してもさっさと満室にした方がいいかな、営業マンも覚えてくれるかなと思って、仕方なく二ヵ月～三ヵ月で募集をかけています。広告料、一年間で見ると費用はえらいことになっていますよ。10万の部屋だと広告料30万ですからね。痛いです。でも三ヵ月払うと、不動産会社さんがやる気を出して、入居者さんが望んでないのにつれてきますからね。

～ポイント～: 入居希望者さんの窓口が不動産会社になっているため、大家さんの見えないところで、不動産会社さんが「広告料が多い物件か、少ない物件か」で物件を紹介する優先順位が決まってしまいます。ウチコミ！では、入居希望者さんの窓口は大家さんになるので、不動産会社さん主導にならず、入居希望者さんは住みたいお部屋にダイレクトに希望を出せます。仲介手数料が無料なので、より入居希望者さんは「ウチコミ！で申し込みをする方がお得」になるんです。
今回申し込みをされた入居者さんのアンケートでも、「仲介手数料無料で、とても良心的だった。」と書いてあります。

物件の閲覧数を増やすために写真の見せ方を工夫しました

中矢オーナースーモやホームズは、不動産会社さんが募集をするサイトなので、大家自身は自分の物件がどのくらい見られているのかわかりません。一般媒介でお願いしているので、閲覧数などの報告もないです。しかし、ウチコミ！では閲覧数がわかるのでよく見ています。近所の閲覧数に対して自分の閲覧数を比較できるじゃないですか。『家賃落とした方がいいかな、設備を変えなきゃ』というふうに意識しますね。

横山実際に閲覧数を見て、物件情報を改善したところはありますか？

中矢オーナー物件掲載当初、写真の枚数が少なかったので閲覧数が増えなかったんです。それから、写真はいれなくてはと思い、自分で撮影しました。物件の写真を撮って自分で掲載するということはウチコミ！でやるのが始めて。それから物件に行くと必ず写真は撮っておくようになりました。

横山中矢オーナーの写真、とても部屋が広く見えますね。何で撮影したのですか？

中矢オーナースマホで撮っているんです。写真は、とにかく広く、明るく撮るのを心がけました。

横山スマホで、広角気味にとるのは大変ですよね。どうやって撮影したのですか？