大失敗からのリカバリー！　現役サラリーマンが伝えたいオーダーメイドの不動産投資法

現役サラリーマンが立ち上げた「軍師大家の会」。代表は孫子大家こと、木村厚夫氏である。本業は、人材紹介会社の管理職だという。人材紹介会社の営業社員として、人に教えることが好きだという木村オーナーは、初心者や不動産投資に失敗した人のリカバリーを手助けし、学べる大家の会を運営している。まだ若き代表が伝えたい不動産投資とは。軍師大家の会の込める想いを聞いた。（聞き手／尾崎 光　文／向園 智子）

――賃貸経営を始めたきっかけを教えてください。

実は、自分に自信が持てなかったことと、単に貧乏だったからお金が欲しかったということがきっかけなんです。まず、不動産関係の本を100冊以上読んでひたすら勉強しました。そして記念すべき1棟目を購入！　そして大失敗しました…。購入したタイミングも悪く、東日本大震災の直前で一番高いときに購入、さらに今では絶対に手を出さないような物件でした。最悪なときに、最悪な物件を購入してしまうというスタートだったのですが、戦略的にキャッシュフローを捨てるという、出口を意識した運営に振り切ることで、他の物件を含めて6年で1億円超の利益をあげられるようになりました。

木村 厚夫（きむら あつお）／「軍師大家の会」代表。1981年大阪生まれ。現在は東京都在住。大学卒業後、アパートメーカーに就職。あまりにブラックな職場のため3カ月でうつ病を患い退職。計2回の転職を経て、現在は人材紹介業を行なう現役サラリーマン。本業では、「年収をあげるプロ」として活躍。2009年、200万円の資金を元手に不動産投資をスタートするも、高金利&低利回りの問題だらけの失敗物件を購入してしまう。その後、物件の入居率、家賃をあげて利益を出して売却。そこから本格的にリスタートする。都心から地方まで、新築から再生不可のボ ロ物件まで幅広く手掛けている。孫子大家という名で著書を出版。『サラリーマンが副業で最短で年収を超える不動産投資法』（ぱる出版 刊 定価1500円＋税）がある。

　

今は220〜230戸を所有しており、テナント運営している物件のなかには保育園もあります。保育園は長期での入居なので、土地の選定と契約取得は難しいのですが非常に安定した物件です。

――軍師大家の会はどのような会ですか。会を設立した経緯をお聞かせください。

自分が不動産投資を始めたころは、有料の大家会があまりなく、苦労していました。売却などが成功して、大家として購入→修繕→売却の流れをちょうど経験し終えたころに有料の大家の会ができ、それに入会しました。その会はとても勉強になりましたし、仲間もできたので入ってよかったと思っています。

ただ、私の場合、1棟目購入は失敗しましたがリカバリーの経験はかなり異質で、それゆえそこで学んだ経験を教えられる立場でした。教えられるからこそ、教えてくれることも多くなり、私は多くを学ぶことができました。ですが、他の初心者は学ぶだけで人に与えることができず、得られるものも少なく成功につながらないと考え、初心者でも“圧倒的に学ぶこと”ができ、学ぶ人同士の交流もできるような会を作りたい、と思い軍師大家の会を設立したのです。

会には“軍師”と呼ばれる8人（自分を入れて9人）のさまざまな分野で成功を収めている凄腕がいます。自分は人に教えることも好きですし、教える人（軍師）と学ぶ人（生徒）に分けて学べる仕組みが必要だと思っています。しかし、自分では教えられない分野もあるので、さまざまな分野に強い軍師を集めました。大家さんの中ではネームバリューのある方もいるのですが、そこは重視しておらず本当に実力のある方にお願いしています。そういう方たちを集めることが自分の役割だと思っています。

初心者の方は、まずは半年間ほど会で勉強してもらいます。フェイスブックのコミュニティがあり、そこで質問をしたり、他の大家さんのやりとりを見て学んだりすることができます。そして、目指す方向（分野）が決まったら軍師の直接指導で進めていきます。分野というのは、例えば、サラリーマンリタイアを目指す方、相続した不動産の運営が目的の方など事情や理由はさまざまあると思います。特化した知識のある軍師の直接指導を受けることにより、最短で成功していけるのです。

現在会員は約 100 名おり、勉強会は大きなもので年10回ほど行っています。小さいコミュニティもあり、今度みんなで高尾山に行く予定です。この会の目的は、家族に反対されている方などに家族も一緒に参加してもらい不動産投資、大家業の理解を深めてもらう会です。

家族に急に「大家になる！」と言っても、騙されているんじゃないかと疑われて反対されてしまうこともあるので、大家さん同士で真剣に話をするところを実際に見てもらい、家族に安心してもらうために企画しました。家族を味方につけることって大事だと思います。例えば、DIYを一生懸命やって疲れて家に帰り、奥さんに「どこで何やってたの！？」なんて言われたら、心折れちゃいますよね（笑）。理解して応援してもらうことはメンタル面でもとても大切です。また、フェイスブックでこんな基礎的な質問をしていいのかと悩み、質問できない方もいるので、家族も含めてどんなことでも質問できる場を作るという意味もあります。

今、自分が０円で買った物件で“肝試し”をやる企画を計画しています。築107年の物件なんです（笑）。こういった楽しい企画でも学べることはあります。この築107年の物件はボロ戸建てとして自分に回ってきました。自分は、物件を“ボロ戸建て”としての見方もできるし、“新築（土地）”としての見方もできます。色々な投資法を学んでいると、自分の強み以外の物件情報が回ってくることもあり、チャンスが増えるのです。これはボロとして自分のもとにきたのですが、今は新築（土地）として考えています。購入するときはさまざまな事情があり、この考え方はできなかったのですが…。そんな考え方を実際に学んでいただけたら嬉しいです。

――どのような会員さんがいらっしゃるのでしょうか。

会員さんは東京6割、名古屋2割、大阪1割、あとはその他のエリアで、九州や北海道や大家さんもいらっしゃいます。参加は全国から可能です。勉強会は東京で行なっており、地方の方はオンライン参加や、後日ビデオ配信で見ることができます。

自分が失敗から始まっているということもあるのですが、初心者の方、失敗してリカバリーしたい方が多いです。投資エリアを変えたい方、増やしたい方もいらっしゃいます。年齢層も幅広く、若い方もいれば60台後半の方もいます。相続の相談もできます。

――会員になりたい方や、検討している方へ一言お願いします。

軍師大家の会は年会費制です。それも50万か100万と安くはない金額です。なぜこの金額にしているかというと、本気でやりたい方だけに入ってきて欲しいからなんです。

まず負けないこと。そしてチャンスを見つけて、勝つ。この会で学ぶことは一回で覚えられるものではないので、何回でも同じ質問をしてください。「いい物件はありませんか」という他力本願ではなく、勉強して自分でいい物件を見分けられるようになれます。一見会費は高いようにみえますが、実は会費分くらいはすぐに元が取れます。

未公開の物件情報や、自分が指値を行いある程度交渉した物件の紹介、弁護士など士業の紹介や、補助金、融資へのアドバイス及び相談会も実施しています。1人で勉強することや、偶に無料セミナーに行って勉強するだけではキャッチアップしきれない世の中の動向、スケールメリットを生かした交渉などは、年単位で行動できる大家さんグループ独自のメリットといえます。

ただそれは短期的なメリットに過ぎず、本当はそれよりも一定時間コストかけて勉強をすることで勝てる物件を購入できるようになるので、会費も含めて投資と考えてください。そして、入会いただける方にはフェイスブックをこまめに確認してほしいと思っています。びっくりするような物件情報も出るときもあり、どんな情報がいつ出るか分からないのです。

自分は、夢のある人を応援していきたいです。目的（夢）のために資金を稼ぎたい、基盤を作りたいという方。会員さんのなかにも、恵まれない人の施設を作りたいという夢のため、資金作りで不動産投資を始めた方や、ペットの殺処分を減らしたいという夢で施設を作るため、資金を作りたいという方もいます。

世の中が嫌だから、会社員が嫌だから不動産投資を…、という方より、夢のある方を応援していきたいです。夢があれば目標もできますし、たとえ何年かかろうと本気度が違います。

最後に、不動産の知識がなくても問題ありません。知識のないほうが、いろいろな方面からいろいろなことを学ぶことができ、自分の方向性や強みを見つけられると思います。“軍師”はコンサルに時間を惜しみません。オーダーメイドの投資法を一緒に考えていきましょう。

――ありがとうございました。

【編集後記】 最初は自分に自信がなかった、という木村オーナー。目的や現状が人それぞれ違うからこそ、投資法にはオーダーメイドが必要といいます。夢のある人を応援したい、と話す木村オーナーの考え方は軍師大家の会を通じて社会貢献にもつながっているのかもしれません。

【軍師大家の会】
・設立：2019年1月
・エリア：全国
・会員数：約100名
・年会費：プラチナ会員（100万円）ゴールド会員（50万円）
・軍師大家の会HP
・孫子大家ブログ
※ご質問や不明点は LINE add friendやHPのメールからお問い合わせください。