事業的規模の判定とメリット・デメリット

アパート

1.事業的規模の判定

事業的規模とは、5棟10室以上ないと絶対にならないと思われている方がいらっしゃいますが、「おおむね5棟10室」となっているので、厳密に5棟10室ないと該当しないというわけではありません。

そもそも原則は、社会通念上、実質的に事業的規模かどうかで判断します。判断がつかない場合には形式基準(おおむね5棟10室以上)で判断します。

部屋数だけで、全く認められないということはないです。 具体的には、「取引に費やした精神的・肉体的労力の程度」「事業を営む者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点」などを総合判断するとされています。

しかし、実質判断では、主観的な要素が多く、事業的規模かどうか判断に迷うことになります。

ですから、実務上は、形式基準を使うことが多いのです。 なお、5棟10室の形式基準の判断ですが、下記のような場合でも事業的規模になる場合があります。

  • サブリースなどの一棟貸しでも、部屋数で10室以上ある。
  • 建物が共有持ち分になっているが、全体部屋数が10室以上ある。
  • 5棟10室以上あったが、年の途中で売却したため、5棟10室に満たなくなった。
  • 年の途中で購入して、5棟10室以上になった。

2.駐車場がある場合の事業的規模の判定

駐車場は、通達などの明記はないですが、5台で1室とカウントすることになっています。 駐車場しか貸してない人はおおむね50台以上で事業的規模になります。

3.事業的規模のメリット

事業的規模になると、下記の取り扱いが適用できます。

◯65万円の青色申告特別控除
事業的規模に満たないと、10万円の青色申告特別控除しかありませんが、事業的規模で、複式簿記による帳簿を付けるなどの要件を満たせば、10万円に代えて、65万円の控除が受けられます。

◯青色事業専従者給与の支払い
家族(同一生計親族)に対して給与を支払っても、経費にできないのが原則です。 同一生計親族とは、同じ家計でやりくりしているため、その中でのお金のやり取りは、経費にしないという趣旨です。

しかし、例外として青色事業専従者に対して支払う給与は、経費にできるのです。

◯資産損失
事業的規模の場合、アパート経営で使用していた資産を取壊し・廃棄・滅失したときは、その資産の未償却残高(取得価額から減価償却の合計を控除した金額)を資産損失として必要経費に計上することができます。

事業的規模以外で行っている場合には、必要経費に計上できる金額は、資産損失を計上する前の不動産所得が限度となります。 つまり、資産損失によって所得がマイナスにはならないことになります。

4.事業的規模のデメリット

◯個人事業税の事業的規模
事業的規模による賃貸収入がある場合には、290万円(青色申告特別控除前)を超える金額に対して、5%の個人事業税が課税されます。

所得税の事業的規模の判定基準とは異なります(地域によっても異なる場合があります)。

個人事業税の場合には、5棟10室未満であっても、「貸付用建物の総床面積が600㎡以上であり、かつ、この建物の賃貸料収入金額が年1,000万円以上の場合(権利金、名義書換料、更新料、礼金、共益費、管理費等は除く)」には事業的規模になります(東京都などの場合)。

この記事のコラムニスト

渡邊浩滋
渡邊浩滋(司法書士・税理士)
渡邊浩滋総合事務所。大家さん専門税理士・司法書士。渡邊浩滋総合事務所代表。「行動する大家さんの会(AOA)」発起人。
大学在学中に司法書士試験に合格。大学卒業後総合商社に入社。法務部として契約管理、担保管理、債権回収などを担当。退職後、税理士試験に合格。実家のアパート経営(アパート5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚し、経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、危機的状況から脱出。資産税専門の税理士法人に勤務後、2011年12月独立開業。税理士の視点と大家の視点からアパート経営を支援するために活動中。従来のような確定申告書だけ作成する税理士ではなく、経営・財政・税金の観点から提案をする不動産専門の税理士・司法書士です。
[著書]「税理士が教える節税Q&A」(TAC出版刊)、「大家さんのための超簡単!青色申告」(クリエイティブ ワークステーション)他。
[担当]不動産登記
渡邊浩滋は個人間直接売買において決済完了後に登記手続きを行います。