賃貸借契約における敷金とクリーニング特約のいびつな関係性と内見数減少が示すいまどきの部屋探し　

賃貸契約者動向調査　注目すべきは敷金と礼金

9月1日、リクルート住まいカンパニーが「2019年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」を公表した。賃貸住宅を取り巻く業界関係者が例年注目しているレポートだ。

注目すべきトピックは敷金と礼金に関する数値だ。敷金の平均月数は2005年度の調査開始以来、ほぼ一貫して下がってきているが、今回の調査では少し戻している。具体的には05年度の敷金が平均1.7カ月分、以降はそのまま下落し、18年度には平均0.9カ月分となり、そして19年度には平均1.0カ月分となった。

この傾向を探るに、同調査内の「敷金ゼロ物件の契約割合」の増加にブレーキがかかっていることが挙げられる。特にひとり暮らし世帯でその様子が顕著だ。

敷金ゼロ物件の契約割合は、05年度が7.4％、18年度が28.1％と過去最高となり、19年度は25.5％と少し下がる。これをひとり暮らし世帯に限定すると、05年度が8.2％、18年度が38.5％、19年度は30.1％と、下落はより顕著となる。

一方、礼金はどうだろうか。

「契約した物件の礼金」は全体の数値こそ、ここ3年のあいだ平均0.7ヶ月分と横ばいだが、中身を覗くとそうでもない。ひとり暮らし世帯における「礼金ゼロ物件の契約割合」は、18年度が47.3％、19年度が42.5％とマイナス4.8ポイント。また、ファミリー世帯における同割合は18年度で46.4％、19年度で38.7％ とマイナス7.7ポイントの下落となっている。19年度は敷金ゼロ・礼金ゼロ物件ともに程度の差はあれ、契約割合が下がった年であるといえる。

敷金とクリーニング特約のバーター関係

敷金・礼金をより多く預かり、もらえるという意味では賃貸住宅オーナー側に有利といえる方向性だろう。ただし、これが今後のトレンドとして続くのかといえば疑問符が付く。今年は新型コロナウイルスによる感染拡大がすべての経済分野に影響を及ぼし、不動産業界、賃貸住宅業界における動向を含め、いわゆるアフター・コロナについては、いまは誰も予想図を描ける段階にはない。

19年度を除いた敷金の下落要因については、原状回復費用に関わる特約の普及状況が対になっていると考えられる。いわゆる「退去時クリーニング代」の約定だ（入居時に支払うケースもある）。

原状回復費用は、経年劣化や普段の生活で自然にできたキズはオーナー負担、入居者の故意や過失によるキズは入居者負担が原則だ。しかしこのクリーニング特約を条件に部屋を貸すというオーナーは多い。つまり「敷金はいりませんが、クリーニング代はお願いしますね」ということだ。

これについて業界関係者はこう話す。

「クリーニング特約に関しては、ほぼすべての管理会社が契約時に付けています。これはオーナーサイドからの要望があるのはもちろんですが、ほかにも理由があります。それは入居希望者がポータルサイトで部屋を探すとき、少しでも費用を抑えたいため、『敷金なし』『礼金なし』にチェックする傾向があるからです。サイト上で『敷金なし』もしくは『礼金なし』にしておかないと、そもそも入居希望者に物件の存在を知ってもらうことすらできない。そういった理由で敷金をなしにする代わりにクリーニング特約を付けることが主流になっているのです」

ポータルサイトでの部屋探しが、敷金とクリーニング特約を、ある意味バーター関係にしているともいえる。 

賃貸借契約書 クリーニング特約の箇所。しかし、クリーニング特約については、その是非が論じられている

内見数減少　部屋探しはネットで決め打ちの時代？

もう一つ、賃貸契約者動向調査で注目したいのが「見学した物件数」という項目。つまり、いま住んでいる物件を選ぶ際（入居時期：19年4月～20年3月）に内見した物件の数に関する調査だ。その傾向としては「減少傾向が続き、19年度は平均2.7件で過去最少」としている。

ちなみに2005年度における内見数は4.9件、10年度は3.9件、17年度には3件を切り、2.9件となっている。このように入居希望者による内見の数は年々少なくなる傾向は、近年の常識となっている。

その要因は何なのか。　

「ネット経由で物件を決め打ちで探す人は確かに多くなっています。賃貸物件のサイトは進化を続け、部屋の中を360°見渡せるものや動画を組み込んでいるサイトもあります。最初に部屋のイメージを理解したうえで内見しているから、結果、成約率も高くなるのです。それと、あくまで感覚的なものですが、昔に比べて部屋に対して拘りがある人が少なくなっているように感じます。こういったことも内見数が少なくなっている要因ではないでしょうか」（同・業界関係者）

しかし、現場では違った風景が見られることがままある。仲介会社は、一旦コンタクトしてくれた入居希望者をなるべく他店には行かせたくない。とにかく「ウチで決めてほしい」という、ある意味健全な営業心理が働くからだ。

そのため熱心な会社は、問い合わせの対象物件がたとえ1つであったとしても、類似の物件をいくつもピックアップして入居希望者を迎える。そして入居希望者の持ち時間の許す限り、3件、4件、5件と“ツアー”を組んで案内する。

逆にそうせず、問い合わせ対象物件の1つや2つだけを見せた結果、気に入ってもらえず「サヨウナラ」だと、その客はすぐさまライバルにもっていかれる。

仲介会社も競争が激しい。たくさんの物件を見せて客を囲い込む、熱心かつ必死な会社が減っているようには思えない。しかし、この熱心さが、いまどきのスマートな入居希望者には余計な手間に映り、拒まれる理由となっているのかもしれない。

「最近では入居希望者に直接鍵を渡し、さらに店舗から物件までのタクシー代を負担してセルフ内見を促す会社もあると聞きます。入居希望者からすると、ひとりでじっくり内見したいというニーズがあるのも理解できます。とくに女性は初めて会う人と一緒のクルマにのって連れ回されるのを嫌がりますからね」（同・業界関係者）

一方、オーナーにとっては、「ウチで決めてやる」という熱心な仲介・管理会社をパートナーに選ぶのは心強く思える。しかし、かような内見数減少の流れを考えると、営業力だけでカバーできる時代は終焉を迎えつつあるのかもしれない。