不動産投資・賃貸経営からはこのタイミングで撤退しなさい（2/2ページ）

不動産の売却は、所有して５年以上経ってから

では、一度所有したアパート・マンションは、一生持ち続けるべきなのでしょうか。

私もさすがに、そこまではオススメしません。個人の不動産投資家として、賃貸経営という経験を３年間積み上げた結果として、「不動産を売却する」あるいは「賃貸経営ビジネスから撤退する」という決断を下すのであれば、それもまたアリでしょう。

ただし、注意すべき点がひとつ。購入した不動産物件を５年以内に売却すると、所得税が割高になります。

不動産を売却して利益を得る場合、その不動産の所有期間が５年以下の場合は「短期譲渡所得」、５年を超える場合は「長期譲渡所得」とみなされ、それぞれ、課される税率が違ってきます。

短期譲渡所得の場合の税率は、所得税30％（＋復興特別所得税）、住民税９％。長期譲渡所得の場合の税率は、所得税15％（＋復興特別所得税）、住民税５％。

たとえば、譲渡所得が2000万円だった場合、所有期間が５年を超えていれば406万3000円の税金ですむのに、所有期間が５年未満の場合の税金は792万6000円。譲渡所得が同じでも、税金は２倍近く余分に取られるのです。

ですから、不動産を売却する場合は、所有して５年以上経ってから売るほうが絶対にお得。もちろん、早く売ったほうが、「所有して５年後より明らかに高く売れる」と判断できるのであれば、話は別ですが。

売却すべきか、持ち続けるべきか

とはいえ、個人的には、購入した不動産物件はいまのところ、できるだけ持っていたほうがいいと思います。というのも、不動産物件を売って売却益を得たのはいいけど、次の投資先がなかなか見つからず、売却益が“死に金”になってしまうケースを実にしばしば見かけるからです。

仮に、あなたが５年前にある賃貸用アパートを購入していたとしましょう。いま、不動産価格は総じて高騰していますから、築５年の中古物件でも、そこそこ高く売れると思います。もしかすると、購入時に融資してもらった銀行ローンを全額返済しても、数千万円単位の利益が残るかもしれません。

そこであなたは、その数千万円を元手に、次の投資用不動産物件を物色し始めることになるでしょう。そしてそのとき、ふと気づくのです。「いい出物は、意外とないものだなあ…」と。

不動産価格が高騰しているいま、投資用不動産物件の表面利回りは、５年前に比べてかなり下がっています。５年前の、表面利回り７〜10％の物件を知っているあなたには、最近の表面利回り４〜５％の物件を見ても、おそらく物足りなく感じるはず。そこで、「もっといい物件があるはず」と次々にスルーしているうちに、時間ばかりが過ぎ、いつまで経っても不動産投資が始められない…という事態にもなりかねません。

そうなると、不動産の売却で得た数千万円も、ほとんど金利を生まないまま、銀行口座に“死蔵”されることに。こんなことなら、不動産を売らずに持っていたほうが、長い目で見れば利益が上がったはずです。

いや、売却益を死蔵しているだけなら、それほどの被害はありません。少なくとも、損はしていないのですから。要注意なのは、「国内の不動産投資は儲からないから」と、怪しげな海外投資に手を出すケース。海外投資で、それまでの売却益をそっくり失ってしまった人を、私は何人も見ています。

というわけで、あなたの賃貸経営ビジネスが明らかな損失を出していないのであれば、いま所有している不動産は持ち続けておいたほうが無難だといえます。