「動きが遅い不動産管理会社」を”上手く動かす”賢いつきあい方（2/2ページ）

「空室」に神経を尖らせる不動産投資家

一方、投資家系大家、すなわち不動産投資家の意識は、地主さんとは大きく違っています。投資家は、賃貸物件の土地も建物も、銀行ローンという借金で購入しているケースがほとんど。毎月の返済額も大きいですから、家賃収入も毎月きちんと受け取りたいと考えます。１室でも空室が出れば、収支が赤字になる可能性もあります。そのため、不動産投資家は空室に対して神経をとがらせており、空室は一刻も早く埋めたいと考えます。

「空室」に対して、管理会社は反応が鈍く、不動産投資家は反応が過敏。この「空室」に対する危機感の違いが、不動産投資家と管理会社の間で生じる、最初のギャップといえます。

投資家側は管理会社に、「一刻も早く空室を埋めてほしい」「そのために募集広告を打つなど、迅速に行動すべきだ」と期待しますが、危機感の薄い管理会社側はなかなか動いてくれません。すると、投資家側は管理会社に対して、一方的に不満を募らせます。「管理委託費を毎月払っているのに、一体何をやっているんだ！」と。

そこで投資家側は、管理会社側に空室対策を促すわけですが、このとき、さらなるコミュニケーションギャップが生まれます。というのも、両者の間には、情報リテラシーにおいてもギャップがあるからです。

不動産投資家は一般的に、一流大学を出て大手企業に就職した、いわゆる「属性のよい」人たち。職種はホワイトカラーであり、パソコンやインターネットの使いこなしなど、情報リテラシーにも通じています。一方、管理会社の人たちは投資家たちほど属性が良いわけではなく、基本的にブルーカラー。情報リテラシーにも通じていません。

管理会社から嫌われてしまったふたつのケース

私の知っている事例をお話ししましょう。

一流商社マンの投資家さんが、管理会社の担当者に、所有するマンションの空室対策をメールでお願いしました。ところが、メールに対する返信が２日経っても返ってきません。

そこで、投資家さんは「自分のメールは届いているか」を問いただすメールを再度送りました。すると、担当者からすぐに返事の電話があったので、投資家さんは怒ってこう言いました。「私のメールには、メールで返信してほしい。仕事が忙しい時間帯に電話をかけてくるのは迷惑である」と。

それ以降、管理会社の担当者はすっかり萎縮してしまい、自分から投資家さんに連絡することは一切なくなりました。

また、個人事業を営む別の投資家さんは、空室が２カ月間埋まらなかったことにいらだち、管理会社に、「なぜ空室が埋まらなかったのか、問い合わせ数と内覧者数のデータも含め、レポートを書いて提出せよ」と求めました。

しかし管理会社側は、そんなレポートを書いた経験はないし、そもそも、たった１室の空室にそこまで労力をかけていられません。

どちらのケースでも、投資家さんは管理会社側からすっかり嫌われてしまいました。その結果、その後の管理業務もすっかりおざなりになってしまったようです。

パートナーとして同じ目線で行動する

管理会社との関係を悪化させるのは、投資家サイドにとって、大きなマイナスになります。賃貸経営で失敗しないためには、何よりも管理会社との関係を良好に保つことが大切です。管理会社の実情を理解したうえで、管理会社に対しては、「金を払って管理させている」という「上から目線」で接するのではなく、「共に成功を目指す」ビジネスパートナーとして、同じ目線で行動することが求められるでしょう。

管理会社側が、投資家を「味方」だと思ってくれれば、日常の管理業務もしっかりやってくれるはず。また、投資家＝オーナーに対して何でも言いやすい関係が築ければ、「●●が傷んできたので、早めに補修したほうがいいですよ」「魅力ある物件にするため、空室に●●を設置しましょう」など、多くの有益な提案もしてくれるようになるのです。