不動産の個人売買の手順

「物件を探す」「連絡を取り合う」「現地確認」「交渉」「売買契約書の作成」「売買契約」「決済と引き渡し」です。

買主・売主双方の立場から手順を見直す

今回はこれまでにご紹介してきた不動産個人売買の情報を整理するために、個人売買の手順を振り返ってみたいと思います（知人や身内の間での売買では省略できる手順もあります）。

物件を探す
買主は売却情報にアクセスする必要があります。インターネットの不動産情報サイトを見たり、親戚・知人などから聞いたりすることになるでしょう。最近では田舎暮らしをテーマにした雑誌で情報が掲載されていることもあります。また、個人間売買をサポートするサイト『ウチコミ！売買Revo』では、購入希望の条件を登録すれば、該当物件がメールで届くようになっています。
売主は買主に情報を届けるために努力することになります。

連絡を取り合う
買主から売主に連絡が入ります。買主は土地の概要や現地までの交通手段などを聞き出します。

現地確認
現地へ行ったら、買主は売主に立ち会ってもらって土地の境界を教えてもらいましょう。立ち木などでは境界として危険ですので、図面等で境界杭やブロック塀などを確認する必要があります。不法投棄された物や埋没物がないかも確認しましょう。建物の具合もざっと見て、わからないことがあれば質問します。勝手解釈はトラブルの元です。ある程度納得が行ったら、本格的な調査を行います。住宅調査を依頼する場合もあるでしょう。
建築確認申請や道路関係、水道等についても自分で確認することが必要です。売主が最新情報を把握しているとは限りません。

交渉
物件に納得すれば、価格や引き渡しの条件について交渉します。瑕疵担保責任についても話し合います。この段階では買主は購入申込書等へのサインや申込金の支払いはまだしない方が無難です。やむを得ず支払う場合はその目的と購入取り止めの場合の扱いを領収書等に記載してもらいましょう。

売買契約書の作成
通常は物件の状況が把握できている売主が作成します。まずは契約書案を出し、買主と確認しながら修正を加えます。買主は現況についての告知や瑕疵担保責任の取り扱いなどが記載されているか確認します。契約不履行があった場合の取り決めは特に重要です。銀行ローン等を利用する場合は、ローン不成立の時は契約を白紙撤回する条項を必ず入れておきましょう。融資を受ける銀行等の名前も記載しておきます。ローン審査のために重要事項説明書が必要になる場合もあります。
双方が納得できる契約書ができあがったら、司法書士に登記手続きの準備を依頼しておきます。

売買契約
当事者全員が立ち会って、売買契約書に署名・捺印をします。手付け契約の場合は手付金が必要になります。ローンが必要な場合は速やかに申し込みます。ローンがないか、借り入れ手続きが準備できている場合はこの段階で同時決済するので、司法書士の同席が必要になります。

決済と引き渡し
ローン等の準備が整い次第、司法書士立ち会いの下で所有権移転登記の申請手続きの確認をし、買主は残代金を支払って決済します。決済前には双方共に現況を確認し、契約不履行があった場合は履行されるまで決済を中止しましょう。抵当権等の確認も司法書士にお願いしましょう。
いくつかの手順では専門家に間に入ってもらった方が安心できるものもあります。このため『ウチコミ！』の個人売買サポートでは不動産鑑定士・弁護士・司法書士の協力を取り付けています。

個人間売買について
個人間売買が可能な物件情報はこちらをご覧ください。

ウチコミ！における個人間売買の仕組み（図解）