マンション投資と利回り

“利回り”は意外と曲者！

不動産投資のために物件を探す時、一番気になるのは利回りの数字だと思います。不動産を購入してどれだけ収益を得られるかは利回りに左右されるので、投資物件を探す際は判断基準の一つとなるはず。当然、利回りが高いほど良い物件だと思われがちです。しかし、この利回りというのは意外と曲者なのです。

まず、利回りには大きく分けて①表面利回り、②想定利回り、③実質利回りの3種類があります。実は、販売図面によく記載されているのは①。グロス利回りとも言います。以下の計算式で算出された数字です。

表面利回り＝年間収入÷購入価格×100

②の想定利回りとは、部屋を賃貸に出した場合の参考収益指標。

想定利回り＝年間収入（想定）÷購入価格×100

想定するのは賃料の相場。今と同じ家賃で入居者が入らなかった場合は家賃を下げなければならないので、実際の利回りは想定利回りを下回ることが多いようです。
③の実質利回りこそ、不動産投資で最も重視すべき数字です。これは、実際に支払う税額や管理費などのランニングコストを差し引いて計算するもの。以下の計算式で算出されます。

実質利回り＝（年間収入-年間支出）÷購入価格×100

年間支出とは、管理費や修繕積立金、固定資産税や火災保険料などの諸経費の合計のことです。

先にも述べたとおり、利回りと言えば表面利回りのことを指すことが多いのですが、これは言わば架空の利回りなので、扱いに注意が必要です。また、他の利回りにしても、一時的な状態を表しているものとして捉えておいた方が良いでしょう。これらの計算式の中で空室や家賃下落の可能性などを踏まえたものはありません。例え計算に入れたとしても、それは仮定の話。実際の利回りがさらに悪化しないとは限らないのです。

もちろん、利回りのシミュレーションから一定の傾向を読み取ることはできますので、軽視することはありません。しかし、利回りだけで判断すると間違いの元です。例えばリスクプレミアムとは、リスクが高い物件ほど利回りが高くなる傾向のことです。つまり高利回りの物件を探すことは、リスクが高い物件を探すのと同じこと。実際に物件を探す時は、物件の適正な家賃や適正な価格、競合する物件の情報、長期にわたって安定した賃貸需要が見込めるかどうか、管理状態や修繕費の見通し、転売時に価格が下がりにくいかどうかなど、総合的な観点から判断すべきでしょう。