不動産投資に確定申告は必要か

サラリーマンでも確定申告は必要？

結論から言えば、不動産投資に確定申告は必要です。むしろ、「不動産投資に確定申告は付き物だ」と言って良いでしょう。とは言え、サラリーマンの方の場合は会社が年末調整をしてくれるので、確定申告の経験がない人も多いでしょう。しかし、不動産投資をするようになると、税金との直接的な付き合いは避けられないものとなります。「税金を取られるなんて嫌だなあ」と思うかも知れませんが、税金には控除や軽減があり、額面通りに課税されることは普通ありません。理解を深めておけば、きっと役に立つでしょう。

まず、なぜ不動産投資を行うと税金との付き合いが避けられなくなるのか。確定申告が必要なのは、以下の項目のいずれかに該当する人です。

年間の給料が2000万円を超える人

給料と退職金以外の所得金額の合計が年間20万円を超える人（2ヶ所以上から給料を受けている場合、主たる給料と退職金以外の給料・退職金はこの20万円に含まれます）
同族会社の役員などで、その同族会社から貸付金の利子や資産の賃貸料などを受けている人
災害減免法により源泉徴収の猶予などを受けている人
源泉徴収義務者に当たらない者から給料を受けている人
退職所得について、正規の方法で税額を計算した場合に、その税額が源泉徴収された金額よりも多くなる人
不動産経営を始めれば、②の年間20万円の所得合計はすぐに超えてしまいます。そして、「退職金以外の所得金額の合計」には、サラリーマンの副収入も含まれますので、不動産投資を行えばまず間違いなく確定申告は必要になるのです。

確定申告は、1月1日〜12月31日の1年間の所得と所得税の金額を税務署に申告します。申告するには直接税務署に行くか、書類を税務署に郵送する。現在ではインターネットを通じて申告できる「e-Tax」もあります。

不動産投資に関する確定申告を行うには、不動産所得を知っておかねばなりません。不動産所得においては、収入となるのが「賃貸料」「名義書換料」「返還する必要のない敷金・保証金」「共益費」。経費となるのが「各種税金・保険料」「修繕費」「減価償却費」。そして所得を算出する計算式は次のようになります。

収入−経費＝所得

さらに、不動産賃貸業が事業的規模かどうかによって納税額が変わります。なぜなら事業的規模である場合は、資産の損失・回収不能になった賃料・従業者給与が全額経費として計上することができるからです。つまり所得が減る＝納税額が減る、ということですね。

ちなみに自営業収入がある人の場合は自動的に不動産賃貸業は事業的規模であると判断されます。サラリーマンや不動産賃貸収入のみの人の場合は、次の条件のいずれかを満たすことが必要です。

＜マンション・アパートの場合＞賃貸できる専有部分（部屋数）が10以上ある
＜独立家屋の場合＞賃貸できる家屋が5以上ある

また、どちらかの条件を満たせない場合でも、両方の条件の要件を足せば基準をクリアできることがあります。