不動産投資と中古マンション

中古マンションは魅力的だけど…

不動産投資において、中古マンションには新築マンションにはない利点がいくつかあります。一つは物件を確認してから購入できること。すでに建物は建っているわけですから、よく吟味して選ぶことができます。さらに、新築マンションより利回りの良い物件を低価格で見つけることが可能です。

しかし、もちろん良いことばかりではありません。まず、1棟すべての賃貸管理を1社が行っている場合は、すべての入居者をチェックしているはずですが、1室のみ購入して投資したい場合は、他の部屋や他の階をチェックすることは困難です。すると万が一問題がある住人がいても把握することが難しくなります。空室保証（オーナーの空室損失を補填する保証）と合わせて1社で管理責任を負っている物件を探した方が、入居者のチェックも厳しくなるので無難だと言えるでしょう。

中古物件には、いわゆる「危ない物件」も出回っているので注意が必要です。優れた物件だから売りに出されているのではなく、問題のある物件だから売却されるものもあるのです。管理費や修繕積立金が滞納されているケースもあり、そのまま新しいオーナーの負担となってしまうこともあるので、事前のチェックは欠かせません。また、暴力団や悪質な新興宗教団体が入居していると、物件全体の資産価値が下がっていることもあります。特に分譲マンションでは1室ごとに賃貸管理会社が違う場合があるので、確認するのに手間がかかるでしょう。

中古マンションの場合はローンが組みにくいという問題もあります。原則としては一括購入か、自分自身でローンを組まねばなりません。ただし、中古物件に関しては採算性の問題などから融資が受けづらいという状況があります。また、基本的には個人で物件の状況を細かくチェックするのは難しいので、諸条件をよく吟味して、不明な点があれば購入するのは控えた方がいいかもしれません。

中古物件選びのポイント

もし、諸条件をクリアして中古マンションを購入する場合には、1981年以降に施工された物件を選びましょう。この年には「新耐震設計法」が施工され、震度6強以上の地震に耐える設計が義務づけられていますので、以前のものとは耐震性能において明らかな差があります。

ちなみに、築年数が新しい物件の場合は建物設備が新しく、長期収入が期待できますが、価格が高いので利回りは今一つ。これに対し、バブル期物件などの築年数が古いものはオートロックがないなど設備面では劣りますが、利回りは高めになります。どちらも一長一短がありますので、自分の目的に合った物件を選ぶ必要があります。