分譲マンション自主管理のメリット・デメリット

■最も管理費を抑えられるのは自主管理だが…

先にも述べたとおり、「分譲マンションの敷地及び共用部分の管理をすべて自らの手で行うこと」を自主管理と言います。

マンションの場合、ほとんどの物件は管理会社に委託されています。昔はもっと自主管理も多かったのですが、昭和57年に「中高層共同住宅標準管理規約」が普及し、平成12年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が定められたりして自主管理のハードルが上がったため、管理を委託する割合が増えてきたのです。

実際、管理組合が行うべき管理業務は共有部分の保守、修繕、長期修繕計画の作成・変更、管理費や修繕積立金の会計業務など、多岐に渡ります。これらの業務を管理会社に委託するのが委託管理であり、あくまで管理組合＝区分所有者の集団が自ら管理を行っていくのが自主管理なのです。

現在は大変少なくなっている自主管理ですが、メリットもあります。まず、管理費用が安いこと。管理会社に委託すると、定額の管理費用が発生してしまいます。また、居住者の意識が高いので、運営に主体性が出てきます。マンション内の日々の掃除なども、うまく行きそうですよね。

逆にデメリットとしては、安定した管理が難しいということが挙げられます。もし、区分所有者の中に建築や設備保守などに関する専門知識を持った人がいなかったら、その管理組合は自主管理を望むでしょうか。あるいは強力なリーダーシップを発揮する人でも構いませんが、とにかく自主管理を行うには管理組合に「人材」が必要なのです。

ところが、人材も年を取ります。高齢化が進めば、管理組合活動の先頭に立つのは難しくなるでしょう。それまでに後継者が育っていれば良いのですが。つまり、自主管理では安定した管理を維持し続けるのが難しいのです。

もう1つは建物・設備の管理が疎かになる恐れがあるということです。マンションの管理となると、普通の家の掃除とは訳が違います。貯水槽の清掃や水質検査、消防設備や電気設備の点検まで行わなければならないのです。

外壁が傷んでいるのに気づかなければ、剥離した外壁タイルが通行人を傷つけないとも限りません。また、防水層を放っておけば中に害虫や鼠の死骸が浮かんでいるかもしれません。自主管理の場合は居住者全員の生命・身体の安全が管理組合に委ねられることにもなるのです。

さらに、自主管理がうまく行かない場合は適切な管理ができないので、建物の資産価値を下げてしまうこともあります。

もっとも、ここでご紹介したのはすべてを自主管理にした場合です。実際には一部だけ委託管理にすることもできますので、気になった方は調べてみると良いでしょう。また、すでに高齢化が原因で自主管理から管理会社委託へと路線変更を検討するマンションも増えているので、管理費削減を支援するマンション管理士なども登場しています。

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