大家さんと賃貸経営

■かつては「大家＝地主」だった

かつては大家さんと言えば、地主の場合がほとんどでした。先祖から受け継いだ土地が余っているので、賃貸物件を建てて副収入を得たり、資産運用を行う。入居者も、地元の不動産会社に募集をお願いすれば簡単に集まったりしました。

ところが今では大手不動産会社や不動産投資を目的とした投資家などが参入したことで賃貸物件の数が増え、従来通りのやり方では空室を埋められなくなってきました。不動産会社に管理を委託したり、サブリースに出したり、一言で言えば「経営」の視点が重要になってきたのです。

■「大家さん業」の実際

現在では、大家さんにはどのような業務が求められるのでしょうか。貸主の役割を大まかにまとめると、次の3つに集約されます。

入居者の管理
建物の管理
経営資金の管理

「入居者の管理」は家賃をいくらにするか決めることから始まります。入居者を募集し、家賃収入を得る。更新の時期が来たら入居者の意思を確認したり、更新手続きを行う。他にも入居者の苦情や要望に対応したりする必要があります。

場合によっては契約に違反した入居者にも対応しなければなりません。入居者が退去する時は、修繕箇所を確認したり、家賃や敷金などを精算して、その後は再び入居者の募集を行うことになります。

「建物の管理」は建物の清掃やメンテナンスを行うことがメインです。設備の修理やリフォームが必要になることもありますが、建物を魅力的に保つことは賃貸経営の成否に関わってくるので、まめに手入れをするのが理想と言えます。

退去時にリフォームやルームクリーニングを行う際は、「これぐらいの汚れならそのままでいいか」と考えず、綺麗にして貸し出すことが必要です。また、入居後に不具合が出た場合は貸主負担で修理しなければなりません。

「経営資金の管理」においては、家賃などの収入管理、維持費や税金（確定申告や固定資産税の支払い）などの管理、リフォーム費用、仲介手数料などの管理まで、すべての収支を把握しておく必要があります。大規模リフォームに備えて資金を積み立てておくことも必要です。

他にも賃貸経営に必要な法律やトラブル対処法など、知っておくべき知識は多岐に渡ります。

実際には、ここで挙げたような大家の役割を果たせない人もたくさんいます。本業が多忙だったり、物件から遠方に住んでいるような場合は、不動産会社や専門家に委託するのが普通です。納税手続きに関しては、税理士に依頼することもできます。

もちろんその場合は管理委託費や税理士費用が別途かかるので、それを織り込んで経営を考えていくことになります。

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ！です。

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