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賃貸マンションを貸したい大家さんへ

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賃貸マンションを貸したい、物件購入して賃貸経営を考えている方へのヒントや注意の話をしていきます。

 

1.マンションとは、どんな住宅なのか?

 

「都市計画法や建築基準法」などの法律から、どちらかと言えば狭い敷地に出来る限りの建物を建てて沢山の住戸を確保している建物です。基本的には、建物を建てる規制が緩めの場所で有利さを生かした建て方をします。ですから、庭もありませんし、部屋の広さも限られたスペースになってきます。

 

建物は、鉄筋コンクリートがほとんどですので、構造的には非常に堅固な寿命の長い建物です。一部、郊外などにも沢山ありますが、コンセプトは違います。

 

住戸の広さや、目的などのバリエーションも豊富です。単身者にターゲットを絞った「ワンルームマンション」ファミリー向けに作った「ファミリーマンション」や低層階に店舗や事務所などのスペースを持った「複合型」など。賃貸住宅を主眼にした作りのもの。分譲を目的にしたものと、多種多様です。

 

建物に設置された設備・施設などに関しては、分譲型で建てられたマンションが非常に良く出来ています。もちろん、建築費そのものが大きく違います。自分が住まう住宅として、購入者の満足が必要です。

 

賃貸住宅として建てるマンションは、収益物件としての側面がありますから、当然の様に設備・施設面で「安く建てて、収益率を上げる」使命を持たされます。まあ、仕方がない部分ではありますが。

 

では、わかり易くマンションのメリット・デメリットを並べて見ましょう。

 

【マンションのメッリット】

  • 建物の耐用年数が長く、災害などにも比較的強い。
  • 鍵1本で外出でき、戸締り、オートロック、管理人など戸建住宅に比べて防犯的な優位性が高い。
  • 共用施設や廊下、階段などの管理・清掃の手間が無い。
  • 戸建住宅に比べて、比較的、冷暖房費などの効率がいい。
  • 戸建住宅に比べて、交通の便が良いものが多い。(駅に近い物件など)

 

【マンションのデメリット】

  • マンションの敷地は、マンション全体の共有物なので、使い方に制限がある。
  • 自分の住戸の上下左右に住戸が隣接しているので、プライベートに限界がある。
  • 建替え・増築・改築などに制限や規制があり、自由にはならない。
  • 管理や修繕の負担が大きい。(定額で、ほぼ毎月かかり続ける)
  • 建物が立ちやすい地域に建てられているので、陽当り・眺望などの環境は、恒久のものでは無い。

 

他にも沢山ありますが、代表的な所はこんな所でしょうか。メリット、デメリットを見て頂くと、マンションは「都市型の住宅」と言えるのではないでしょうか。

 

2.良いマンションの条件とは?

 

「都市型の住宅」から想像される「立地・機能・管理」を考えて行きますと、良いマンションの条件が見えてきます。

 

【立地】

  • 駅に近い事、出来れば人気の路線や多方面へ行ける駅。
  • スーパーやコンビニなどの生活関連の施設が沢山ある場所。
  • 工場や歓楽街などがあまり近くにない場所。
  • 駅からの道中の起伏の少ない地域。
  • 過去に災害などが発生していない地域。

細かく言えば、まだまだ沢山出るでしょうが、最低限で見ますとこんな感じでしょうか?

 

【機能】

  • オートロック(最近ではダブルオートロックなんてものもあります。)
  • エレベーター
  • 防犯カメラ、警備会社の警備(最近では、各住戸の窓やエレベータなどにも)
  • エントランス(共有の優雅なスペース)
  • 共有の施設(子供の遊べる部屋・フィットネスルーム・コミュニティルームなど)
  • 最新の設備(システムキッチン・ユニットバス・トイレ)

 

【管理】

これは、実はとても重要な話です。定期的な点検を行い、補修工事を適切に行っているかで、マンションの寿命は大幅に変わります。また、小さなことですが、日々の清掃や共有部分の整理・管理もマンションの雰囲気を大きく変えます。

  • 外壁にヒビや継ぎ目の補修が放置されている。
  • エントランスや廊下の床が、あちこち剥がれていたり、割れていたり、ゴミだらけだったり。
  • エレベーター等の落書きや汚れがほうちされていたり。
  • 自転車置き場も乱雑に置かれて、長い間使われていない自転車なども放置されていたり。
  • 集合ポストもチラシなどが散乱していたり、壊れているポストが多かったり。
  • ゴミ置き場も清掃がされていない上、ゴミなどが散乱している。

どうでしょうか? マンションを貸したいが物件が汚い・・・。想像が出来ますでしょう。

 

とても住みたい環境とはおもえませんし、ずぼらな管理の状態は、更なる汚れを呼びます。人間は、綺麗な場所にゴミを無造作に捨てられませんが、汚い場所だと平気ですてられるものです。ゴミの不法投棄も同じ現象です。一旦きれいに片付くと、なかなか汚れないそうです。管理は、キチンとされていないとマンション全体の価値を落とす最大の要因です。

 

上記の様な条件が、まずは底辺になって来るのでしょう。賃貸経営という見地から見る事になりますので「住む方が求める条件」が大切なのは言うまでもありません。

 

全てをそろえなければいけないわけではありません。マンションを貸したいときは投資額と収入額の計算上の出し入れ部分と見ましょう。

 

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不動産オーナーが直接賃貸募集ができるウチコミ!タイムズ編集部です。 ウチコミ!には不動産投資家同士による個人間売買が可能なウチコミ!売買REVOもあります。

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