賃貸の空室対策で不動産会社に騙されない為の空室対策ノウハウ

■空室対策について

 

空室対策という不動産投資におけるリスクでお悩みのオーナー様。こちらのグラフをご覧ください。空室対策としてウチコミ！というプラットフォームの入居希望者及び大家さん会員の登録数推移です。

 

 

上記グラフにもある通りウチコミ！の利用者や成約数は日々増えています。ウチコミ！の機能や特徴は別途ご覧いただくとして、まずは大家さんの成功事例をご覧ください。上記グラフの理由がお分かりいただけます。

 

■不動産会社に頼り過ぎた結果・・・

 

物騒な題名で始まりましたが、インターネットでこの言葉で検索してみると･･･。でるわでるわ…。
試に皆さんもご覧ください。不動産屋さんに騙されてしまったものが、とにかく沢山出てきます。

 

 

被害に会っている方も、大家さんを長く続けている方でも、昨日今日にサラリーマンで賃貸経営を始めた人までそれこそ、どんな方でも騙されている感じがしますね。そこで今回のお話しは、騙された事例やその手口、対処法などをお話しして行きたいと思います。

 

騙された事例１.　サラリーマンでアパート経営を始めた方

（騙されてしまった内容や詳細は、若干変えているところがあります。）

 

 

キッカケは、営業電話からでした。「賃貸アパート経営は儲かる。ローンを返しながらも収入が見込め、ローンを返してしまえば、ローン返済分までが自分の収入になり儲かり、将来はその利益だけで生活していけます。」といううたい文句にのせられて、気が付いたらワンルーム4戸のアパートを購入していたそうです。

 

物件は、駅から徒歩15分ぐらい。購入した時には4室の内2部屋が空き部屋。木造2階の築18年程の物件。家賃は、月42,000円の相場の地域。つまり、満室なら月168,000円です。

 

しかし、購入するまでは不動産屋さんはとても親切に、沢山の手続きをしてくれましたが引渡しが終わると、連絡さえ取れなくなりました。賃貸アパートの方はどうなっているかと言うと、空き住戸が一向に埋まりません。

 

実は、ローンの支払いは月々12万円程。全てが埋まれば、お察しの通り4万円以上収入が利益になりそうな計算ができる物件ですが･･･。現在の状況だと、毎月利益はなく4万円程の赤字です。

 

4万円の赤字、1年にすると48万円にもなります。話はこれだけではおわりません。入居していた2戸の住宅も程なく退去して行きました。これは、大変な事です。結局、この賃貸アパートは１部屋新規で入居しただけで、このまま約1年この状態が続きました。

 

更に、退去者が出れば「お部屋の手直し」や「クリーニング」で費用がかかり、大家さんはノイローゼに･･･。勉強不足だと言ってしまえばそれまでですが、得てしてこの手の騙された話と言うのは、こんな距離感で聞いていますと「バカだな〜」なんて言葉で済ませてしまいますが、明日は我が身なんです。

 

結局、このサラリーマン大家さんは、親兄弟からお金を借りて、ローンを完済したそうです。「売ればいいじゃないか」という声も聞こえてきますが、売ろうと試みたそうですが、半年経っても何の反応も無く、買い取ってくれる業者さんにも、半値以下の査定しか貰えなかったそうです。

 

では、この事例。なにがいけなかったのでしょうか？　どうしないといけなかったのでしょうか？その辺りの話から、次回はお話しして行きます。

 

■不動産会社に依存することを注意したニュース

 

最近はNHKでも不動産業界を取り上げたニュースを目にします。物件情報の囲い込みからサブリース問題など社会問題になっています。

 

• 「アパマン経営は超危険！不動産業者の悪徳商法が野放し　名ばかり管理で暴利ピンハネ（後編）」（Business Journal）
• 「相続税対策に建設相次ぐアパート　思わぬ落とし穴が待っていた！」（J-CASTニュース）
• 「1億円の借金で賃貸アパートを建てた老夫婦の苦悩。　（中嶋よしふみ　SCOL編集長・FP）」（シェアーズカフェ・オンライン）
• 「短期目線での相続対策に警鐘！出口を見失うアパート経営に向かっていませんか？」（ZUU online）
• 「不動産業界“囲い込み”是正へ　売り主への情報開示制度化、中古市場活性化へ」（SankeiBiz）

 

これらに共通することは、賃貸経営は大家さん自身の意思で行わないといけないということです。自社の利益を追求することと物件を所有しているオーナーの利益が相反することもあります。大家さん主体で取り組まないと大家さん自身の利益にならない状況となることもありえます。

 

物件購入その後に。これからの空室対策は自分で行動する時代です。

 

 

2016年6月1日の日本経済新聞にて驚くべく記事がありました。アパートの空室率が急上昇しているというものです。図説にもある通り、グラフが急激に悪化しています。相続税対策としてアパート建築が増加したため供給過剰となり空室が増えています。新築の供給過剰、不動産会社任せの賃貸募集、その先にあるのは空室率の上昇です。この未曾有の賃貸業界においていつまで人任せの競争力のない賃貸経営を続けるのか？ そのことに危機感を抱いているオーナー様は既に自ら動き始めています。

 

■再び人が集まる物件にするには、空室対策解消方法を紹介

 

賃貸物件のオーナーにとって空室対策は最も重要な課題の一つです。空室が増える、あるいは空室が存在する期間が長くなれば、それだけ収支計画が圧迫されることになります。今回は空室対策についていくつかご紹介いたします。

 

●インターネット環境を整える

 

全国賃貸住宅新聞が実施した2018年の調査で、「この設備があれば周辺相場よりも家賃が高くても決まる」という設備ランキングの1位を獲得したのが「インターネット無料」だったそうです（単身者向け・ファミリー向け共に1位）。スマホや、タブレット、ゲーム機の普及が影響しているんですね。

入居者にフリーでインターネットを楽しんでもらうためにはオーナーが回線使用料を負担する必要がありますが、家賃を上げることで対応できます（ただし、すでに入居している人の家賃をどうするのかを考えなければなりません）。インターネットを導入する際は、回線の速度と容量に注意しましょう。インターネット無料に惹かれて入居してくる人は、ネットのヘビーユーザーである可能性が高いと言えます。ネットが快適に使えないとクレームが発生する場合があります。回線速度が出ない場合は事前に速度を通知したり、入居者がお金を払えばアップグレードできる回線を選んでおいたりすれば、クレームを減らすことができます。

 

●賃料を下げる、フリーレント期間を設ける

 

家賃を下げたり、フリーレント期間を儲けたりするのも手です。入居者は周りの物件と比較することが多いので、賃料設定はダイレクトに人気に影響すると考えられます。最近では賃貸物件のポータルサイトがありますので、同程度の物件がどのような賃料設定になっているかはすぐに調べられます。ただし、ネットでわかるのは「現在空室になっている物件」の情報でしかないので、実際に賃料設定をどうするかは慎重に検討する必要があります。

 

●クリーニング、外壁塗装などのリニューアル

 

内覧する人はけっこういるのになかなか入居が決まらないという場合は、ネットなどに紹介している写真が古くなって、実際に見たら物件が劣化していることが考えられます。部屋のクリーニングをきちんと行うことはもちろん、写真を新しいものに替えて現状を正確に伝えるようにしましょう。また、室内はきれいにリニューアルしているのに、外装はボロボロという賃貸物件も見受けられます。自分の物件が〝商品〟として魅力を保てているか、定期的にチェックしたいものです。例えば外壁塗装をリニューアルすれば、それだけで物件の魅力をアップさせることも可能です。

 

●ペット可や楽器可など、条件を拡大する

 

例えばペット不可だった物件をペット可にすれば、それだけ想定される入居者の範囲が広がります。ただし、すでに入居している人の同意が必要になるでしょう。また、ペットが粗相をすることを想定した内装にしたり、防音設備を強化する必要も出て来ます。

 

●リノベーション

 

部分的なリニューアルでは効果が見られないほど劣化が進んだ場合などは、思い切ってリノベーション工事を行うことで物件の魅力を再生する方法が考えられます。

 

■空室対策の解消とは〝直接募集〟をすることです

 

通常は不動産会社に依頼して入居者募集をします。この場合の欠点は「不動産会社が紹介しやすいか否か」で入居希望者に情報伝達が決まってしまうことです。また、「広告費（AD）」の金額にも影響されます。だからこそ、空室対策には〝直接募集〟という新しい賃貸募集を提案します。募集を賃貸オーナー自ら実施するので、情報の間違いもありません。おとり広告も発生しないので、入居希望者にとってもメリットが多い募集形態です。

 

この新しい市場を活かしている賃貸オーナー様の成功事例はこちらをご覧ください。まだブルーオーシャンともいえるこの市場には競争相手の物件はまだまだ不足しています。対して〝借りたい〟という入居希望者は約2万人。借りたいけれども物件に出会えない、という人が多く存在しています。この新しい市場にどのように取り組むかで今後の賃貸経営は大きく変わります。もちろん今までの市場でいいという方はそのまま続けてください。

 

空室対策サイト「ウチコミ！」の詳しい説明はこちら