「購入する不動産の勘どころ」のお話し　その8

私道の事についての続きになります。では、私道はどうすればいいのか？

 

～私道と言いましても、中には役所で調査できる物もあります。「位置指定道路」と「開発道路」がこれに該当します。この二つの道路の場合、役所での許認可時の図面などが保管されていますので、その書類を取得してください。

 

前回お話ししました、道路を調査する場所で下記の書類を貰える場所を聞いて下さい。「位置指定道路」については、「道路位置指定図」、「開発道路」については、「開発登録簿」と、其々の名称を載せておきました。但し、市区町村などによっては同じ役所の中にない場合もあります。

 

例えば、県庁の開発指導課に行く必要があったり、役所とは別の場所にある合同庁舎などに行かなければならない事も多々あります。以上の話が上でお話ししました、２種類の道路についての調査です。因みに、以上の道路の場合は建築基準法で許可(認可)された道路です。ですから、誰が持主か？という面から見たら個人の方が所有している土地ではありますが、許可(認可)の時点から所有者が自由に使える土地では無くなり、道路としての用途以外の使い方は完全に制限されます。

 

つまり、公道と大差ない状態になっています。簡単に説明すれば、この土地に対しては不法侵入は原則ありません。これに付随して、この道路の土地には固定資産税も課されていません。では、それ以外の私道はどうすればいいのか？

～該当するものは、２つあります。

 

①不動産業界で言われている略語の「２項道路」

～正確には「建築基準法第42条2項」の道路といいます。建築基準法自体が施行されたのは、昭和25年の事です。要するに人が既に生活している場所に後から規制の網を掛けてきた法律です。そして、この道路には「公道と私道」があります。違いは、個人が持っている土地が私道で、国や市区町村等が持っている土地が公道になっているだけです。

 

基本的に建築基準法の定めの中にあるものなので、認定されたものになります。ただ、問題が一つあるのはこの「2項道路」は、殆どの道路が建築基準法で定められた道路幅員4ｍに満たない事です。将来的に自分の土地を道路として、若干供出しなければいけない事です。

 

「セットバック」といういいかたですが、聞いた覚えのある方も多いのでは？建築基準法で定められている手続きなので、該当する方は100％実行しなければなりません。自分の土地が少し減ってしまう事になります。

 

②認定外道路

～こちらのケースは甚だ問題です。認定外という名の通り、建築基準法で認定されていない道路になります。正確には、道路といういい方も出来ませんので、「通路」といわれています。厄介な事にこの通路、普通に車が通行できる様な道路があったり、住宅街の一般的な道路だったり、外見だけからでは判断できません。もちろん、普通にアスファルト舗装がされてカードレールまで付いているような物まで存在しています。

 

外見から判断するのは難しいです。ただ、この「通路」しか接している道路がない場合、その対象の土地は原則として建物の建築が出来ません。　という事は家を建てる敷地とはならない。土地資産としての価値は低く見られてしまう事になります。先ほどお話ししました通り「原則として」が付いていますから、何らかの手立てがないわけではありません。

 

ここから先は、土地の形状や「道路」からの距離、都市計画法の関係など沢山の状況からどの様な方策が取れるか…。これを専門家と話しながら進める事…。としかお話しのしようもありません。そしてこの認定外道路の件、以外に少なくありません。これから不動産の購入などを考えている方は、十分に注意してください。

 

認定外道路の場合他にどんな問題があるのか？

～以下に箇条書きで説明します。

①隣接する土地の所有者などから土地を借りたり買ったりする費用。

②隣接する土地の所有者などから承諾書などを取得する費用。

③建築確認以外に市区町村に事前協議や認可(許可)を取る為の費用。

④上記手続きに掛る時間的な損失。

⑤建物の建替えや売買の度に上記の手間が掛る事。

⑥売却の際に、価値が値踏みされる事。

⑦最悪、建築不可の場合も想定される。

という様なところでしょうか？

次回は、道路の調査についての纏めのお話しをします。

 

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