分かりやすい住宅ローンのお話！？

ここの所、住宅ローンのお話を掻い摘んでしていましたのでまとめて一度お話ししておきたいと思います。

 

■銀行の住宅ローンってどんなもの？

 

～読んでいただいたままのローンで、住宅部分についてのみのローンとなりますので、他の用途を混ぜて借入する事は原則出来ません。

 

例えば、住宅を購入すると同時にクルマを買うからその分もとか、購入した住宅に電化製品や家具を買うからその分も…。等と言う借り方はもちろん出来ません。稀に、そのような事を書類上の操作でやって借入を増やす算段をしている方のお話を聞いたりします。が、大変危険な行為ですからやめましょう。

 

何故危険かと言いますと、どんな形を取るのであれ、結果的に見積りを吹かしたり、虚偽の書類を作成して銀行などを騙す事になります。すると、銀行との契約違反となり、最悪の場合「ローン金額全額の一括完済」を求められることになります。この場合、私文書偽造の上の詐欺行為ですから、待ったなしで裁判にすらなりません。

 

証拠書類も、ローンの審査で全て銀行に提出されていますからどうにもならなくなります。簡単に考えて軽率な行動は、命とりです。まずは、住宅部分のみのローンだという理解をしておきましょう。

 

■自己資金０円で購入出来ます。というのは？

 

～ネットや広告などでも良く見かけますね。そういった購入も出来なくはないです。どうなっているかと言いますと、住宅を購入する時には住宅本体(土地･建物そのもの)に掛るお金のほかに、登記費用や銀行の手数料･保証料、火災保険や仲介手数料などが掛ります。その費用を総じて、住宅購入の諸費用という言い方をします。この部分を住宅ローンと一応分けて別建てに「諸費用ローン」というものが用意されているんです。

 

どうしても、自己資金を出したくない方や、諸所の事情で出せない方でも住宅購入が出来る様に作られたシステムです。じゃあ、みんな自己資金なしで購入できますね。

 

～基本的には、そうです。しかし、一つ知っておかないといけない事があります。住宅本体のローンだけの方と、諸費用ローンまで借り入れる方には当然の事ながら、違いがあります。ローン貸し出しする金融機関の審査の厳しさが全然違います。それは、金融機関側の危険負担、つまり借りた方が返済不能に陥る可能性がＵＰする事につながりますから当然と言えば当然です。

 

どのように厳しくなるかと言いますと、例えば、マイカーのローンを住宅ローンが下りるまでに完済しなさい。とか、現在お持ちのカードローン等を住宅ローンが下りるまでに解約してくださいとか…。条件を付けられたりする事があります。この条件は厳しくて、完済・解除が金融機関で確認されなければ住宅ローンが実行(口座に振り込まれる事)されません。

 

反対に、自己資金比率が上がれば上がるほど審査的には緩くなります。基本的に、諸費用分だけでも自己資金がある方が、審査は楽になります。

 

■他に基準はあるの？

 

～沢山ありますので、下記に説明付きで書きます。

 

①住宅ローンを借りる人の条件

 

ａ.年齢が２０歳～７０歳

 

～金融機関により若干の年齢幅が違います。ローンを完済しないといけない年齢なども、決められています。つまり、申し込んだ年齢によってローン期間も選べない場合がある。

 

ｂ.団体信用生命保険に加入できる事

 

～住宅ローンを借りている本人が、事故などで死亡した場合の残りのローン残債を支払ってくれる生命保険です。生命保険なので、当然　大きな病気を抱えてる方や、その他の基準に抵触する方は加入できません。その事を言っています。

 

ｃ.日本国籍を持っているか、永住許可を受けているか

 

～基本的に、日本の不動産の購入は外国人でも外国企業でも原則可能ですが住宅ローン(日本籍の金融機関の場合)は、上記の基準を満たさないと不可です。

 

ｄ.安定した収入(原則２００万円以上)の収入があり、今後も認められる方

 

～原則、公務員、団体職員、会社員などの立場で就業し３年以上の勤務履歴があって、今後も安定的に就業できる事が一つの基準になります。平均しても２０年以上のローン期間を予測するのですから、ここは厳しい審査をします。公的証明(課税証明)や健康保険などで確認されます。

 

因みに、自営業、会社役員の方などは他にも審査書類などの提出を求められます。(会社謄本、会社の決算報告書、納税証明など)派遣関係の労働をしている方の場合、残念ながら審査は厳しいです。ただ、全てがダメと言うわけではありません。金融機関によっては、ＯＫを出してくれる銀行などもあります。が、都市銀行並みの低金利の商品は難しいかもしれません。

 

②使い道の制限(購入物件)

 

ａ.自分自身が住まう住宅の建築・購入・増改築の資金など

 

～あくまでも、自分が住むための住宅に限定されています。最終的には住宅ローンを借りた金融機関に対象の住宅に入居したか確認の為に、住民票を提出します。

 

ｂ.購入物件の所在、面積などにも規制があります。

 

～所在の制限は、主に地方銀行や信用金庫などの営業エリアなどの関係で不可になる場合があります。面積については基本的に小さすぎるものについては、明確に規制があります。ほとんどの場合、ワンルームマンションの様なサイズは不可ですし、土地に付いても５０㎡以下は、難しくなります。(マンションは基本４０㎡以上)これは、不動産の価値や評価が低くなりますから取扱いしません。

 

ｃ.対象となる不動産は、建築基準法及びその他の法令に合致している事

 

～当然と言えば当然ですが、建築基準法違反の不動産に融資する事自体がコンプライアンス(法令順守)の面から言っても、難しい事に他なりません。ただ、中古住宅の場合は若干の幅はあります。と言っても全てＯＫとはなりませんのでご注意ください。

 

つまり、ご自身が住むための家だといって、あまりにも酷い違反建築などの住宅を建ててしまうと、将来　売る事が出来ない場合があります。また、他の法令でも「建物が建築できない土地」に建物を建てても同じ結果が予想されますので注意しましょう。実際、再建築不可の不動産も沢山流通しています。値段や条件だけで選んでしまうと大変な事もあります。大まかな内容は以上の通りです。

 

結構たくさんの条件がありますが、この全てを満足させないと住宅ローンの審査に合格できない訳です。

かなり、長くなってきましたので、続きは次回にします。まだまだ、大切な事がお話しがあります。

 

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