遵法性（建築基準法適合判定）のチェックポイント

先日、鑑定協会主催で証券化不動産の評価についての研修会というのに参加したのですが、その中でER（エンジニアリングレポート）と遵法性についての講義がありました。 不動産鑑定士は建物の設計や構造のプロではありませんし、建築基準法や消防法などの関連法規に関する専門家でもありません。

しかしながら、不動産の価格を第三者として出す以上、不動産の価値に影響を与える土地建物（特に建物）の物的な遵法性についても、一定レベルの知識が必要です。 そこで、今日は不動産業や建築関係出身ではない人が、不動産購入に携わる際に、注意すべき基本的なポイントをいくつか列挙してみます。

確認済証、検査済証があるか

基本的な事であり、市役所で建築計画概要書や台帳記載事項証明を入手して確認します。

用途変更は要注意
図面上は事務所なのに、現況は住居になっていたり、竣工時は1階が駐車場だったはずなのに今は店舗になっている、といった用途変更はよくあります。手続の有無や過去の経緯を可能な限り確認します。 特に、駐車場をつぶしている場合については、手続違反にとどまらず、容積不算入の特例の関係か建物全体の容積率にも関わってくる場合があるので要注意です。 東京その他の都市部では、建築時に一定の面積割合の住宅付置を義務付ける条例や要綱なども多いですが、竣工後にこれを変更するのも違法です。

無届の増築有無
研修では、実例として増築扱いとなる駐輪場の屋根や、物置（ゴミ置場）の屋根を手続なしで後付けするケースが取り上げられていましたが、これも経験上非常に多いです。

竣工後の敷地の分筆
建物が建った後に、敷地の一部が隣地に分筆・売却され、敷地面積が減ってしまったために現況は建蔽率・容積率オーバーになっている、ということもよくあります。 建築確認時の敷地と、対象地の面積が異なる場合、実測と公簿の違いなら問題ないですが、あまりにも差がある場合は、土地の一部が既に切り売りされている可能性があり、意外と見落としがちなポイントです。

工作物（袖看板・屋上看板等）
オフィスビルなどでは、外壁の袖看板や屋上の広告塔などが設置されていることがありますが、これも一定の高さ以上は建築確認が必要な工作物に該当します。これらの工作物は、確認は取っていても完了検査は行っていない物件が大半です。通常の売買や融資ではあまり問題になりませんが、受益権化する場合やノンリコを付ける場合はほぼ間違いなく問題になります。 ほかにも挙げればいろいろあると思いますが、基本は、「図面と現況が一致しているか」です。図面と現況との違いを見落とさないようにすることが重要です。

ただし、研修でも触れられていましたが、一口に「図面」といっても、確認申請図、竣工図、どちらにも該当しない設計図面などいろいろあり、入手した図面が何の図面なのか、最終的な竣工時の状態を反映したものなのか、しっかり確認することが必要です。

証券化関係の評価では、法定点検の指摘事項やその是正の有無など、ERを踏まえてかなり詳細なレベルの遵法性確認が必要となりますが、通常の評価においても、最低限上記のポイントぐらいは確認するようにしたいものです。 建物の遵法性は追求していくと非常に細かく煩雑です。役所の裁量や解釈によって判断が分かれるグレーな部分も多く、鑑定士としては実査時にこの建物が違法か、という厳密な判断までは到底できません。 経験上言えることは、ピカピカの新築物件でない限り、不動産は多かれ少なかれ何か問題がある、ということです。 最も重要なのは、価格に影響するような大きな問題点や怪しい箇所について見逃さず、現地で「これは？」と思ったことは所有者に確認するなり、持ち帰って調べるなどして対応できる能力を持つことだと思います。