子ども禁止や1ヶ月の家賃滞納で退去・鍵交換は可能なのか？

５　その他の特約などについて

契約については「自由に取り決められる原則」がありますので、借主・貸主間での合意で認められるものは多いです。ですが、自由と言いましても「何でもカンでも・・・」ではありません。
例えば・・・

 

■子ども禁止の特約は認められるのか？

 

「入居中に子供が出来た場合は、退去する事」なんてものがありましたが、これはトラブルを誘発します。子供禁止の特約は、民法９０条の公序良俗に反するものと考えられます。つまり、公の秩序、善良な風俗に違反するとして「無効」とされる特約です。更に、貸主の一方的な事由により賃貸住宅を解除できる特約は、借地借家法２８条に反するものです。

 

つまり「借主に一方的に不利な特約」となり、特約が「無効」となります。結局、特約としての効果も効力もありません。

 

■1ヶ月の家賃滞納で退去させられるのか？

 

「借主が一カ月でも家賃を滞納した場合、本契約は解除するものとします」という特約も多く見かけます。実際に解約をしようとすると、貸主・借主が合意をするか、訴訟などで勝訴するしかありません。

 

合意するのは難しいでしょうから、訴訟となるのでしょうが、裁判所の判定は「貸主・借主間の信頼関係が破壊されたか？」という部分です。

 

借主さんが家賃を支払う事は、とても重要な事ですが「一か月の家賃滞納」では、信頼関係の破壊とはみなされずに特約があったとしても、契約の解除は認められません。無効とまでは言えませんが、実際に効力があるとは言えません。

 

■強制的な鍵交換は可能なのか？

 

「借主が一カ月でも家賃の滞納をした場合、鍵交換等をされても異議を申したてない事とします」等という特約も見かけます。これは、先ほどの特約よりも「貸主さん」にとって危険です。

 

この行為は「自力救済」といって、法律で厳しく禁止されている行為になります。簡単に言いますと、問題解決を「法律に依らず」自分の力で解決しようとするやり方です。過去にもこの様な事件で、沢山の訴訟が行われていますが、自力救済を実行した側が「敗訴の連続」です。

 

そして、ほとんどのケースで「損害賠償」も合わせて請求されています。契約書に掲載するのも、実行するのも貸主側にいい事はありません。これは極端な例かもしれませんが、大家さん側でも「厳しいルール」なりで住宅や住環境を守ろうとするあまり、行き過ぎとなってしまう事も意外と多いようです。

 

このような特約を賃貸契約書に安易に掲載しないようにしましょう。これは実際には「大家さん自身」の不利な証拠にしかならない場合が多いと思われます。

 

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

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