不動産売買の媒介契約について

ウチコミ！タイムズ編集部

2014/11/30

賃貸経営

ノウハウ

【売買の場合の媒介契約は、どうなっているのか？】

こちらについても、簡単に説明していきます。まずは、種類ごとに説明します。

１　専属専任媒介契約

これは、売却されたい方が「媒介契約」を結ぶ１社のみに「販売に係る全てを」依頼する形です。この契約をした場合、不動産会社が「購入希望者」を見つけてきた場合はもちろん、売主さんが自分で発見してきたお客さんがいたとしても、この不動産屋さんに「仲介を依頼」しなければいけない為、売却が出来た場合は必ず「この不動産業者に仲介手数料」を支払います。

販売業務などの進捗状況の報告は、毎週「文書」で行なわれます。

２　専任媒介契約

この契約形態は、先ほどと同じように「販売に係る全て」を１社のみに依頼しますが、売主さんが自分で見つけてきたお客さんについては、上記のように規制されません。自分の自由にできます。つまり、仲介手数料をはらわなくてもいいことになります。販売業務などの進捗状況についての報告は、2週に1回「文書」で行なわれます。

３　一般媒介契約

この契約形態は、上記2つの契約とは違って「複数の不動産会社に同時」に契約する事が出来ます。その為、1つの不動産会社に依存する形ではなくなります。

但し、全ての不動産会社が同列で取りまとめをする会社が存在しない為、売主さんは全ての不動産会社にコンタクトや連絡を取り続けなければいけません。もちろん、仲介手数料を支払う会社は、売買を成立させた会社のみです。販売業務などの進捗状況の報告は、原則ありません。その会社の考え方のみで、法的なしばりもありません。

【販売する上での注意事項】

以上が3種類の「媒介契約」の簡単な内容です。では、どの「媒介契約」が売主に有利な物なのでしょうか？

この話を勧める前に、不動産を売却する上での前提的なお話しをしておきましょう。

販売金額については相場金額を中心に設定しないと売れません。
原則として、買主は1円でも安く購入したい訳です。売主さんのこだわりや、価値観と同じとは限りません。
あまり相場とかけ離れた販売は、何の結果も出ない予測しかたちませんので、良く検討しましょう。
高い金額で販売開始する場合のリスクを知りましょう。
相場よりも高い値段で販売した場合、問い合わせが格段に減ります。その為、物件情報が市場にさらされる時間も長くなります。印象としては「値段が下がって来るだろう・・・」と思われて、かえって注目される事になります。状況で値段を下げて行っても「まだまだ下がるだろうな・・・」などと思われて足元を見られる形になりやすくなります。　値段を下げなかったとしても、物件が市場にさらされる期間が長くなると不利になりますので、注意が必要です。
販売する時に必要になる経費を知りましょう。
不動産の販売をする場合、販売金額の全てが自分の物になる訳ではありません。
状況によりますが「測量が必要な場合、解体が必要な場合など」や登記費用などが考えられます。
事前に計算して予定しておきましょう。

以上が、最低限理解して頂く事です。

そして、必ずかかわってくる「運・縁」というものがあります。難しいかもしれませんが、非常に重要な関係があります。売出した途端に「問合せをくれた、お客様・・・とか」「お部屋の内見の際に、何かを感じた・・・」などなど一概には言いにくい物ですが、良くあることです。そして、とてもありがたいものです。

こういった「もの」を引き寄せる為にも、準備や努力は必要になります。分かりづらい話で申し訳ありませんが「運・縁」は、意外と侮れません。この「運・縁」を味方に付ける事も、考えに入れて下さいね。