専属よりも専任媒介契約が選ばれる理由

売買の際の「媒介契約」のどれがどの様な効果があるのかを説明します。

【媒介契約で売主さんに有利な物はどれか?】

ズバリ! 結果からお伝えすると「専任媒介契約」です。

何故かといいますと・・・
一見「一般媒介契約」が「一度に沢山の不動産会社に依頼」出来て、広告効果が絶大に見えますが・・・。
内部的な構造から、実は期待通りの効果は得られないのです。

一般媒介契約を取った不動産業者は・・・

  • 同時に複数の不動産業者が介在している事を理解する。
  • この為、他業者に先に「成約されてしまう」危険性がある。
  • すると、広告費などをかけてもその経費を回収できない可能性が高い。

という事が分かるので、積極的に広告などを行う事ができません。
専属専任と専任の場合は、他の業者に重複して頼むことが出来ません。
なので、どの様な経路をたどっても「成約」に至った際は、仲介手数料は必ず貰うことが出来ます。

この状況がある為、一般媒介の場合、売主さんが期待する様な効果が上がらない訳です。
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、現状では「販売図面を作成」する事と「REINS」に登録する事ぐらいしか「広告・販売活動」を行いません。
それ以外の広告を行う場合「費用がかさまない」ついでの広告ぐらいという状況です。

これでは、何社に頼んでも「何の効果」もでませんし、期待もできません。
これに比べて、専属専任・専任の場合には紙媒体のチラシやその他のポータルサイトなども、積極的に利用します。
このぐらい歴然とした差があります。

そして、良く見る事ですが・・・

  • 一般媒介契約の物件の「販売価格」が、相場価格よりも高すぎる物が多い。

もちろん、専任媒介などにも存在しています。
この「販売価格」が、悪影響を及ぼす可能性がある事をご存知でしょうか?
販売価格が高めの設定になってしまう事には、2通りの経緯があります。

  • 不動産業者が考え方は別として「査定金額として高値を提示」したため、売主さんがお願いしたケース。
  • 売主さんが「自分独自の計算や理論」を提示して、不動産会社が了承したケース。

以上のケースがほとんどです。
いずれにしても「相場以上の販売価格」になった物件が完成します。
これを不動産会社がどの様に取り扱うか・・・

  • この物件が公開されるのは「REINS」という不動産会社専用のサイト。
  • 不動産会社のほぼ全てがこの物件を認知する。

そうしますと、全ての不動産業者は「自分の顧客に当て馬物件としてのみ紹介」をいて行きます。
要するに、高額物件を売る事ではなく、自分のお客さんの「成約」の判断材料としてしか使いません。
つまり、絶対に売れる事が無いという事です。(現実的にも、相場よりも高い物件は売れません。)

不動産業者も、無理な販売を行いません。

営業A「お客さん、この辺りはこんなに高いんですよ〜。」(当て馬物件を使う)
営業A「ですから、私が紹介したこの○○物件はお買い得です!」(本命の別物件を勧める)
顧客F「そ〜か〜・・・。そうかもしれないね〜。」
顧客F「この間見せて貰った、別の物件も高かったしね〜。」(他の当て馬物件の話)
営業A「そうでしょう。Fさんが迷っていた△△物件は、翌日売れちゃったじゃないですか〜。」
顧客F「そうだったよな〜・・・。」

という様に「売主さんの知らない所で」利用されているんです。

そして、一般媒介契約で引き受けた不動産会社は、説明して来た様に「販売経費」をかけません。
極論、売れなくて時間が経ってしまってもなにも困りません。

しかし、売主さんは「何らかの事情」があって売りに出しているんでしょうから、困ってしまいます。
すると、次に考えられるのは「販売価格」を下げる事。
結局、売主さんの希望や不動産会社の査定に関係なく「相場金額」に近づいていく事になります。

そして、専属専任と専任の違いは・・・

  • 専属専任は毎週、専任は2週に一度「文書で営業活動の報告」義務があります。
  • 専属専任は、不動産業者1社だけの完全独占の取引。
  • 専任は、売主さんが独自に発見した取引のみ自由となります。

以上の内容から、不動産業者としては「業務負担が専任の方が軽い」事、専任媒介の形態でも売主さんが独自に購入客を発見する事が難しいことから「専任媒介」が選択されるケースが多いのです。
という事から、売主さんにとって一番不利なのは「一般媒介契約」というのが分かります。

専属と専任の差は、それ程大きくありませんが、売却している隣の方や売主さんの親族から「売っているなら買いたい」という話が出てきた場合、専任でしたら「仲介手数料」を払わなくてすむ可能性もあります。
なので「専任媒介契約」がお勧めに上がっているのです。

お話しして来た事は、若干横道にそれた部分もありますが、内部構造や日頃見ることが出来ない事情は知って頂きたく思って記載しました。
出来れば、不動産会社の担当者と金額設定の話や打合せを綿密に行って、販売を開始する事をお勧めします。
一般媒介は、ある意味「理想と現実の板挟み的」な効果しか望めない、不完全な形態と言えるのです。
中身を理解して、利用すれば「怖いものなし」ですね。


【「一般・専任・専属専任」媒介契約記事まとめリンク】

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「一般媒介」という契約形態の落とし穴

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ブログをご覧いただきありがとうございます。皆さんが本当に欲しいという中古物件は情報が出てきません。よく言われる「物件の囲い込み」。両手取引を狙うために情報を遮断して変えないようにします。そして値段が下がった段階で再販業者へ売却したり。この場合は両手取引での売却に加えて、リノベーション後の物件の売却も預かれます。結局消費者は高い金額で購入するしかありません。この流れを止めるためには直接売買の道筋を作り、適正な取引環境の実現が必要であると考えています。