専属よりも専任媒介契約が選ばれる理由

ウチコミ！タイムズ編集部

2014/12/01

賃貸経営

ノウハウ

売買の際の「媒介契約」のどれがどの様な効果があるのかを説明します。

【媒介契約で売主さんに有利な物はどれか？】

ズバリ！　結果からお伝えすると「専任媒介契約」です。何故かといいますと・・・一見「一般媒介契約」が「一度に沢山の不動産会社に依頼」出来て、広告効果が絶大に見えますが・・・。内部的な構造から、実は期待通りの効果は得られないのです。

一般媒介契約を取った不動産業者は・・・

同時に複数の不動産業者が介在している事を理解する。
この為、他業者に先に「成約されてしまう」危険性がある。
すると、広告費などをかけてもその経費を回収できない可能性が高い。

という事が分かるので、積極的に広告などを行う事ができません。専属専任と専任の場合は、他の業者に重複して頼むことが出来ません。なので、どの様な経路をたどっても「成約」に至った際は、仲介手数料は必ず貰うことが出来ます。

この状況がある為、一般媒介の場合、売主さんが期待する様な効果が上がらない訳です。一般媒介契約を結んだ不動産会社は、現状では「販売図面を作成」する事と「ＲＥＩＮＳ」に登録する事ぐらいしか「広告・販売活動」を行いません。それ以外の広告を行う場合「費用がかさまない」ついでの広告ぐらいという状況です。

賃貸募集をする場合にも同じことが言えます。

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これでは、何社に頼んでも「何の効果」もでませんし、期待もできません。これに比べて、専属専任・専任の場合には紙媒体のチラシやその他のポータルサイトなども、積極的に利用します。このぐらい歴然とした差があります。

そして、良く見る事ですが・・・

一般媒介契約の物件の「販売価格」が、相場価格よりも高すぎる物が多い。

もちろん、専任媒介などにも存在しています。この「販売価格」が、悪影響を及ぼす可能性がある事をご存知でしょうか？販売価格が高めの設定になってしまう事には、2通りの経緯があります。

不動産業者が考え方は別として「査定金額として高値を提示」したため、売主さんがお願いしたケース。
売主さんが「自分独自の計算や理論」を提示して、不動産会社が了承したケース。

以上のケースがほとんどです。いずれにしても「相場以上の販売価格」になった物件が完成します。これを不動産会社がどの様に取り扱うか・・・

この物件が公開されるのは「ＲＥＩＮＳ」という不動産会社専用のサイト。
不動産会社のほぼ全てがこの物件を認知する。

そうしますと、全ての不動産業者は「自分の顧客に当て馬物件としてのみ紹介」をいて行きます。要するに、高額物件を売る事ではなく、自分のお客さんの「成約」の判断材料としてしか使いません。
つまり、絶対に売れる事が無いという事です。（現実的にも、相場よりも高い物件は売れません。）

不動産業者も、無理な販売を行いません。

営業Ａ「お客さん、この辺りはこんなに高いんですよ〜。」（当て馬物件を使う）
営業Ａ「ですから、私が紹介したこの○○物件はお買い得です！」（本命の別物件を勧める）
顧客Ｆ「そ〜か〜・・・。そうかもしれないね〜。」
顧客Ｆ「この間見せて貰った、別の物件も高かったしね〜。」（他の当て馬物件の話）
営業Ａ「そうでしょう。Ｆさんが迷っていた△△物件は、翌日売れちゃったじゃないですか〜。」
顧客Ｆ「そうだったよな〜・・・。」

という様に「売主さんの知らない所で」利用されているんです。

そして、一般媒介契約で引き受けた不動産会社は、説明して来た様に「販売経費」をかけません。極論、売れなくて時間が経ってしまってもなにも困りません。

しかし、売主さんは「何らかの事情」があって売りに出しているんでしょうから、困ってしまいます。
すると、次に考えられるのは「販売価格」を下げる事。結局、売主さんの希望や不動産会社の査定に関係なく「相場金額」に近づいていく事になります。

そして、専属専任と専任の違いは・・・