土地値や建築費上昇が原因ではない 新築マンションの価格が上がっているワケ（2/4ページ）
2021/10/09
小さなケーキを分け合う「メジャー7」
だが、ちょっと待て、である。ここで私たちが冷静に考えなければならないのが、では「こんなにお高い」マンションを買っているのは誰なのかということだ。面白いデータを示そう。
04年当初、首都圏1都3県の新築マンションは8万5429戸供給されていた。
ところが20年はコロナ禍の影響があったとはいえ、2万7228戸と3万戸割れになっている。コロナ前の19年でも3万1238戸だ。首都圏における新築マンション供給戸数はこの15年あまりの期間で、なんと3分の1に縮小している。またこの間、新築マンションを供給するデベロッパーの数は4分の1に減少しているのだ。
2020〜2011年の首都圏マンション発売個数の推移（単位：戸）
出典／不動産経済研究所「全国マンション市場動向—2020年のまとめ—」
新築マンションマーケットは、大相撲でいえば、土俵が3分の1に小さくなって、これまで前頭14枚目までで競っていた力士が、小結以上で相撲を取っている状況にある。よく新築マンション業界では、メジャー７（三井、住友、三菱、野村、東京建物、東急、大京）などと称しているが、残った彼らで小さくなったケーキを分け合っているのが新築マンションマーケットの実態だ。
つまり、新築マンションは良く売れているから（需要があるから）、人気で高くなっているのではなく、需要がなくなったので、デベロッパーが供給を絞って特定の顧客にだけ販売している構図が見えてくる。
誰に売っているのか 価格上昇の本質は？
マーケットが縮小しているためにプレーヤーも少なくなった。さて、彼らはいったい誰に対してマンションを売っているのだろうか。
この記事を書いた人
株式会社オフィス・牧野、オラガ総研株式会社 代表取締役
1983年東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行（現みずほ銀行）、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し経営企画、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT市場に上場。2009年オフィス・牧野設立、2015年オラガ総研設立、代表取締役に就任。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題 ――1000万戸の衝撃』『インバウンドの衝撃』『民泊ビジネス』（いずれも祥伝社新書）、『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』（PHP研究所）、『2040年全ビジネスモデル消滅』（文春新書）、『マイホーム価値革命』（NHK出版新書）『街間格差』（中公新書ラクレ）等がある。テレビ、新聞等メディアに多数出演。
