賃貸借契約の内容について知っておきたい基礎知識

重要事項説明書と賃貸借契約書の違い

不動産の契約では、契約前に行なう「重要事項説明」と「契約説明」の２段階の説明があります。

重要事項の説明は「重要事項説明書」を使って必ず契約前にしなければならないと法律で定められています。この重要事項説明では、対象となる不動産の権利関係（誰が貸主か、どういう権利で不動産を所有しているかなど）やその不動産がどういった法律で規制されているか、建物がどういったものか、設備やインフラがどうなっているか、などなど、本当に不動産についての重要なことが説明されます。

なお、この重要事項説明は必ず宅地建物取引士の免許を持った人が説明しなければならないとこになっています。

一方、契約書には契約条件が書かれ、その約束事にしたがって賃貸借されます。契約条件としては、家賃がいくらか、その支払い方法や支払いが遅れたときの罰則やその住宅で禁止されていること、契約更新や退去時のことなどが書かれています。ちなみに契約説明は宅地建物取引士でなくても行なってよいことになっています。

賃貸借契約をめぐるトラブルは少なくない

重要事項説明書や契約書には、不動産の専門用語や法律用語など、むずかしい言葉が多く使われています。契約更新や退去時にかかる費用についてなどお金にかかわる内容も多いのできちんと理解しておく必要があります。

金銭問題や生活上の問題など賃貸借契約をめぐるトラブルは少なくありません。あとから、「こんなはずじゃなかった」とか「知らなかった」と頭を抱えることになってしまったり、他の入居者や管理会社や大家さんとトラブルになってしまったりといったことのないように、賃貸契約について最低限知っておくべきことを押さえておきましょう。

契約書類で確認しておきたいこと

それでは、契約書の内容で確認しておくべきポイントをまとめてみましょう。

(1)賃料や管理費等の支払い
　賃料や管理費、自治会費や設備の使用料などの支払い期日、支払い方法を確認します。振込なのか自動引き落としなのか。また家賃の滞納があった場合、延滞金が必要になるのかなど確認しておきます。

(2)契約期間と契約更新について
　契約期間を確認しておきます。また、契約更新についてのルールも契約時にきちんと確認しておきましょう。更新料はいくらかかるのか、契約更新をしない場合はいつまでに申し出ればいいのかなど。

　月途中での退去の場合、家賃は日割りで返金してもらえるのかも確認しましょう。また、契約更新時には手数料がかかることもあるので、更新料以外にかかる費用はあるのかなど確認しておきましょう。

(3)修繕について
　床や壁の破損、お風呂やトイレの故障など、入居中に修繕が必要になった場合の対応についても確認しておきます。経年劣化の修繕は原則貸主の負担ですが、入居者の過失などがあった場合は入居者の負担となる場合もありますので負担義務の範囲を確認しておくといいでしょう。

(4)原状回復義務の範囲について
　賃貸借契約が終了、つまり退去するときには、入居者は部屋を原状に回復して返還する義務を負っています。これを「原状回復義務」といいますが、決して借りた時の状態に戻さなければいけないということではありません。

　元に戻さなければならないのは、入居者が自分で設置したり、改造したりしたものや、入居者の過失によって壊れてしまったものなどに限られていて、通常の生活で劣化、消耗したものについては、それを入居者の負担で新品に戻す必要はありません。

　ですが、実際には原状回復義務の範囲について、退去時にトラブルとなることが多くあります。トラブルを防ぐためにも、契約時に説明される回復義務の書面を必ず確認しましょう。

　なお、現在は国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というガイドラインがあり、それに則って退去時の原状回復が行われることが一般的となってきました。

(4)特約事項の確認
　一般的な賃貸借の契約内容に加えて、特約事項でその物件での特別な取り決めが記載されているケースがあるので、特記事項についても必ず確認をしましょう。

　もちろん、法律違反になるような内容や非常識な特約は無効になりますが、無用なトラブルを防ぐためにも特約事項は内容をきちんと確認しておきましょう。

(5)禁止事項の確認
　ペットの飼育や楽器の使用が禁止されている契約もあります。また無断で長期間にわたり入居者以外の人を同居させることも禁止されていることがあります。違反をした場合は退去を求められるケースもありますので禁止事項は事前に把握しておきましょう。

知識を身につけてトラブルを避けよう

基本的に契約は一度締結すると、後で変更することができません。専門用語や法律用語が多くてわかりづらくても、理解があいまいなまま契約してしまわないようにしましょう。わからないことは質問してきちんと内容を理解してから契約する姿勢が必要です。後々のトラブルを避けるためにも、ここで紹介した基礎知識を身につけておきましょう。

なお、賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類あります。普通借家契約は一般的な賃貸契約で、限定された特別な理由がない限り契約が更新される契約です。定期借家契約は期間があらかじめ決まっている契約形態で、原則として契約の更新がなく期間の満了により終了する賃貸契約のことです。契約前にどちらの契約になるのかも確認しておきましょう。