不動産投資と住環境作り

住環境作りは入居者の目線で

不動産投資のオーナーにとっては、入居者が去って空室ができるのが一番の悩みですね。そのため募集活動を迅速に行い、空室期間をできるだけ短くする必要がありますが、それ以前に多くのオーナーは退去してほしくないと思うでしょう。

しかし、ご存じでしょうか。入居者の退去理由のトップ3は「転勤」「結婚」「自宅購入」だと言われているのです。これらの理由に共通するのは、“オーナーにはどうすることもできない”ということ。去って行く入居者は黙って見送るしかありません。逆に言えば、建物の管理や賃料設定、設備などへの不満から退去するというケースはそれほど多くないということです。そうであれば、どうしようもない理由で悩むより、オーナーがコントロールできる条件を整備することが必要でしょう。最も重要な改善点は、良好な住環境を提供するということです。

住環境を向上させる手段は数多く存在します。例えば洗濯機置き場がない物件の場合は、新たに洗濯機置き場を設置する。高速なインターネット回線を導入する。CATV回線を導入する。エアコンがない物件にはエアコンを設置する。急な物件のトラブルにも対応できる24時間コールセンターと契約する。ユニットバスをバス・トイレ別に改修する。他にも放置自転車を処分したり、近隣住人による騒音トラブルを解決したりすることも、住環境の向上につながります。

もちろん、オーナーがコントロール不能な理由で入居者が退去することが多いわけですから、無理なリフォームなどを行う必要はありません。基本的には、賃料設定に見合った環境を提供できれば十分です。ただし、例えば周囲の物件がCATVを導入しているのにあなたの物件だけ未導入であれば、入居者募集に不利だと判断して導入する場合もあるでしょう。しかし、競争力を維持、もしくは向上させるためと考えるのであれば、あえて大規模なリフォームを行うのも手です。部屋のグレードがアップすれば、賃料を高めに設定しても問題はありません。

また、周辺の住環境を整備しておくことも重要です。これはオーナーが行っても、管理会社が行っても良いのですが、定期的に清掃を行い、小さな破損などは小まめに補修しておくこと。入居希望者が内見に来た時、錆びた放置自転車が置いたままになっていたり、タイルが剥がれたままになっていたり、雑草が生えていたりすると、第一印象で敬遠されてしまいます。入居者の目線に立ったメンテナンスを定期的に行っておき、マイナス要因を排除することが重要です。